金科股份(000656)：业绩进入加速释放期 员工持股完善激励

地产业务业绩靓眼， 物管业务发展迅速。 2019 年上半年公司实现营收261.05 亿元，同比增长 67.92%， 归母净利润 25.9 亿元，同比大幅增长 288.5%，业绩高增主要源于公司前 2 年保持高增的销售额兑现为当期结算规模的显著增长，以及西南区域高毛利项目逐渐进入结算期。利润率方面，期内公司毛利率和归母净利率分别为 30.3%和 9.9%， 同比提升 7.8 和 5.6 个百分点。 值得一提的是，公司物业子公司金科服务期内分别录得营收和净利润 12.02 和 1.59 亿元，分别同比高增 84%和260%，期内新增合同管理面积 3500 万平方米，后续表现值得关注。

    销售稳定增长，全年目标无忧。 销售方面，期内公司实现销售金额 814亿元，同比增长 36%，销售面积 839 万方，同比增长 20%。 考虑到期内新开工、在建、竣工面积分别同比增长 10%、 66%、 76%， 公司完成全年 1500 亿元销售目标具备保障。 拿地方面，期内公司新增土储1530 万方， 同比增长 51.2%， 拿地金额 423 亿元， 同比增长 59.3%。拿地金额/销售金额为 52.0%，土地投资强度同比提升 6.7 个百分点。

    推行员工持股，完善长效激励。 期内公司推出员工持股计划，存续期7 年，共分 5 期，一期资金总规模 32 亿元，其中员工自筹资金 16 亿元，后续各期资金来源提取 2019-2022 年业绩考核达标后的年度净利润的 3.5%作为专项基金，考核条件为 2019-2022 年归母净利润较 2018年同比增长 30%、 60%、 90%、 110%。

    融资渠道多元， 净负债率改善。 期内公司坚持多元化融资渠道， 截至报告发布日公司发行 35.8 亿元公司债、 3 亿美元债、 27 亿元短融和 23亿元中票。 期内公司净负债率为 147%， 同比下降 11.85 个百分点， 有所改善。 短期借款+一年内到期非流动负债占货币资金比例为 94%，同比提升 19 个百分点，短期现金流压力稍有提升。

    维持公司买入评级。 预计公司 2019、 20、 21 年三年 EPS 至 0.98、 1.33、1.68 元，对应的 PE 分别为 6.7、 4.9、 3.9 倍。

    风险提示： 西南区域调控超预期收紧，行业融资环境超预期收紧。