保利地产(600048)：业绩增长超预期 融资优势持续扩大

核心观点

    业绩增长提速，盈利能力持续提升。公司 2019 年上半年实现营业收入 711.2亿元，同比增长 20%，实现归母净利润 99.6 亿元，同比增长 53%。公司业绩增速大幅高于营业收入增速，主要原因为结转项目毛利率的提升和权益占比的提升。公司盈利能力持续提升， 归母净利率为 14.0%，较 2018 年提升4.3 个百分点。 少数股东损益占比 23.2%，较 2018 年下降 4.5 个百分点，主要是由于结转项目的权益比有所提升。

    半年销售金额及销售均价均创新高，维持审慎投资策略。 2019 年上半年公司实现销售金额 2526.2 亿元，同比增长 17.3%，公司上半年销售均价为15437 元/平，上半年销售金额及均价均创公司历史新高。 土地投资方面，上半年公司拿地金额 533 亿元， 投资强度（拿地金额/销售金额）为 21%，较2018 年投资强度下降 27 个百分点，体现出公司当前对土地投资较为审慎的态度。展望下半年，土地市场有望降温，届时保利这样资金充裕的公司将有机会补充优质土地储备。

    负债率稳中有降，融资成本优势持续扩大。 截至 2019 年 6 月底，公司扣除预售账款的资产负债率为 40.5%，较 2018 年底下降 2.1 个百分点。净资产负债率 76.6%，较 2018 年底下降 4.0 个百分点。有息负债规模为 2710 亿元，现金短债覆盖倍数提升至 2.6 倍，偿债能力持续提升。 2019 年上半年加权融资成本仅为 4.99%，较 2018 年下降 4 个 bp，融资成本上的优势持续扩大。

    　　财务预测与投资建议

    维持买入评级，上调目标价至 16.80 元（原目标价为 16.08 元）。 我们根据中报情况对公司结算项目进行了调整， 上调公司 2019-2021 年 EPS 的预测至 2.10/2.61/3.17 元（原预测为 2.01/2.41/2.89 元）。可比公司 2019 年 PE估值为 8X，我们给予公司 2019 年 PE 倍数 8X，对应目标价 16.80 元。

    　　风险提示

    房地产市场销售大幅低于预期。

    利率上升超预期。