金融街(000402)：结算放量业绩改善 把握窗口销售高增

业绩改善明显管控效率提升，坚定布局资管收入稳定增长。 2019 年上半年公司实现营收 95.18 亿元，同比增长 43.6%，归母净利润 10.53 亿元，同比增长 21.7%，业绩增长主要由期内房地产开发项目结算规模提升以及结算结构改善贡献。利润率方面，期内实现毛利率和归母净利率分别为 47.5%和 11.1%，分别相较去年同期提升和下降 2 个百分点。大资管业务整体实现营收 13.2 亿元，同比增长 12%， 截至期末公司拥有自持物业 115.5 万方，主要分布于北京、上海、天津等核心城市的中心区域。费用率方面，期内公司销管费率为 5.3%，相较去年下降 0.7 个百分点，在销售规模提升的同时有效提升了管控效率。

    把握市场窗口销售实现高增，土地投资谨慎实现稳健扩张。 销售方面，公司继续深耕五大城市群核心城市，把握期内核心城市市场回暖的窗口期，期内实现销售额 178.4 亿元，同比增长 94%，实现销售面积 58.6万方，同比增长 57%。 公司布局的五大城市群均有销售贡献， 一线城市销售额占比 75.83%。公司预收账款 163.85 亿元，同比提升 63.22%，覆盖期内营收的 1.73 倍，保障了未来业绩的增长。拿地方面， 公司上半年投资更加审慎。截至报告披露日公司新获取了 5 幅地块，新增土储 56 万方，权益拿地金额 59.1 亿元，同比下降 32.15%。

    创新融资渠道，杠杆指标改善。 报告期内公司努力创新融资渠道，发行了总计规模为 11.3 亿元的 4 期供应链 ABS 产品，平均票面利率为3.82%。杠杆率方面，公司净负债率水平由 18 年底的 184.3%下行至178.3%，相较去年同期下降 9.4 个百分点，杠杆水平持续优化。

    公司业绩销售双增长， 利润水平处于行业高位， 自持物业主要位于一线城市核心区域， 目前估值位于底部区间， 给予公司买入评级， 预计2019、 20、 21 年 EPS 分别为 1.25、 1.39、 1.54 元，对应的 PE 分别为5.8、 5.2、 4.7 倍。

    风险提示： 一二线城市调控继续加码、融资环境持续收紧、新拓展的自持项目租金上涨不及预期。