保利地产(600048)半年报点评:业绩持续高增 融资优势显著

类别:公司 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃/郑茜文 日期:2019-08-13

投资要点

    事项:

      公司公布2019年半年报,实现营收711.4亿元,同比增长19.5%,归母净利润99.6亿元,同比增长53.3%。对应EPS0.84元/股,与此前业绩快报基本一致。

      平安观点:

    毛利率提升及权益占比上升带动业绩高增: 上半年公司实现营业收入711.4 亿,同比增长 19.5%, 归母净利润 99.6 亿,同比增长 53.3%。 业绩高增主要因: 1)结转面积及结转单价提高带动结算收入增长; 2)房地产业务结转利润水平持续改善,地产结算毛利率同比提升 5.7 个百分点至41%, 带动综合毛利率及净利率同比提升 4.4 个、 2.6 个百分点至 39.8%、18.2%; 3)结转项目权益比例提高,少数股东损益占比同比下降 6.9 个百分点至 23.2%。 期内实现竣工面积 1167 万平,同比增长 53.3%,完成全年计划的 42.4%。由于销售金额远超结算收入,期末预收款同比增长 24.4%至 3621.1 亿,叠加 24%的全年竣工计划, 预计全年业绩仍有望实现较高增速。

    销售延续增长,新开工积极进取: 上半年公司实现销售额 2526.2 亿元,同比增长 17.3%,位居行业第四,市占率较 2018 年末提升 0.9 个百分点至 3.6%;销售面积 1636.5 万平,同比增长 12.6%; 销售均价 15437 元/平米,同比增长 4.2%。 期内一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超75%,其中珠三角、长三角两大核心城市群占比分别达 27%和 22%;广州实现签约金额超 200 亿元,佛山、北京、成都、杭州超 100 亿元,武汉、南京等 17 个城市超 50 亿元。 上半年新开工面积 2894 万平,同比增长22.7%,完成年初计划的 64.3%,为下半年销售提供充足货量,尽管当前楼市略有降温,但考虑公司主要布局核心城市,预计下半年销售仍将延续较好表现。

    拿地整体审慎,聚焦一二线: 期内公司新拓展项目 44 个,新增建面 826万平米, 总地价 533 亿,同比分别下降 45.3%和 50.3%,为同期销售面积方正中等线简体 /金额的 50.5%和 21.1%, 较 2018 年分别下降 62.2 个和 26.5 个百分点。平均楼面地价 6453 元/平米,同比下降 9.1%,为同期销售均价的 41.8%,较 2018 年全年下降 0.5 个百分点。新拓展项目主要聚焦一二线,一二线拓展面积及金额占比分别为 78%、 60%。 截至期末,公司拥有在建面积 1.1亿平、待开发面积 7618 万平米,充足土储叠加资金端持续收紧,预计下半年公司拿地仍将相对审慎。

    融资优势明显,财务状况稳健: 期内公司累计回笼资金 2168 亿元,回款率同比上升 8 个百分点至86%,处于行业较高水平。 期末净负债率较 2018 年末下降 3.9 个百分至 76.6%,现金覆盖一年内到期负债比例 263%,较 2018 年上升 30.2 个百分点,债务结构合理。 尽管行业资金面持续趋紧,但公司存量债务综合融资成本 4.99%,较 2018 年末下降 0.04 个百分点, 融资优势明显。

    两翼业务市场化提升,物业板块上市在即: 公司旗下保利物业积极加大业务外拓,截至 4 月 30 日合同管理面积约 3.7 亿平,在管面积近 2.0 亿平,其中外拓项目在管面积近 0.9 亿平, 并已递交赴港上市申请材料。保利投资顾问期内新进入城市 11 个,累计覆盖城市超过 200 个,持续提升市场竞争力。商业管理上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计 7 个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。

    投资建议: 考虑公司项目盈利能力及结算速度好于此前预期, 上调公司 2019-2021 年 EPS 预测至2.05(+0.14)、 2.50(+0.2)和 3.01(+0.27)元,当前股价对应 PE 分别为 6.8 倍、 5.6 倍和 4.6倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显、两翼业务市场化提升,维持“强烈推荐”评级。

    风险提示: 1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压, 带来公司部分三四线项目减值风险; 2)受楼市火爆影响 2016 年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险; 3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温, 公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。