保利地产(600048)：半年业绩超预期 物业板块开启赴港上市进程

事件：8 月12 日，公司发布2019 年半年报，上半年实现营收711.41 亿，同比+19.48%；实现归母净利润99.55 亿，同比+53.28%。

    上半年业绩超预期，得益于竣工交付面积增加及项目权益比提高

    公司2019 年上半年实现营收711.41 亿，同比+19.48%，主要由于竣工交付结算面积增加和结转单价提高；上半年实现归母净利润99.55 亿，同比+53.28%，主要因为：1）房地产业务结算毛利率40.96%，同比提升5.68 个百分点；2）投资收益增加；3）报告期内结转项目权益比例提高。

    1-6 月销售破2500 亿，增速位列前十房企第三

    公司2019 年上半年实现签约面积1636.47 万方，同比+12.56%；实现签约金额2526.24 亿，同比+17.33%；总量上看，据克而瑞发布的2019 年上半年房企销售数据排名，公司全口径销售额与权益销售额均稳居行业第四名；公司上半年销售额增速有所放缓，但横向对比在行业前10 名中高居第三。

    拿地坚持核心区域深耕，二季度加快布局

    1-6 月份，公司新拓展项目44 个，新增容积率面积826 万方，总成本533 亿。1）二季度拿地力度开始加大：据月度公告口径统计，其中5 月、6 月分别拿地256、235 万方；2）区域布局看，坚持重点城市深耕：上半年新增土储一二线城市拓展金额及面积占比分别为78%和60%，在当前基本面及政策环境下，我们看好公司坚持核心区域深耕的战略。

    资金面健康，物业业务开启赴港上市流程

    1）上半年资金趋紧背景下，回款率不降反升：公司上半年累计实现销售回笼2168 亿，回笼率较去年同期上升8 个百分点至86%；2）负债端进一步改善，融资成本行业领先：报告期末，公司净负债率76.64%，较年初降低3.92 个百分点，账面有息负债2710 亿，有息负债综合成本仅约4.99%，继续维持行业优势；3）保利物业提交H 股上市资料：截至4 月30 日，保利物业合同管理面积约3.7 亿方，在管面积近2.0 亿方，其中外拓项目在管面积近0.9 亿方，若成功登陆资本市场，或进一步提升物管板块地位，完善公司多元化布局。

    投资建议：公司是A 股地产龙头之一，在融资、经营管控方面优势明显，亦具有央企资源整合平台的独特优势。2019 年上半年公司坚持布局核心城市，项目竣工结转符合预期又凭借项目权益占比的回升，让归母净利润实现大幅增长。上半年公司销售及业绩弹性为龙头翘楚；同时，物业板块开启赴港上市进程，我们看好公司充分调动优质资源配合优势背景，在完善的管控与优化的激励机制下，全年业绩再超预期。我们预计公司2019-2021 年EPS 为1.97、2.40、2.89 元，对应当前PE 为7.08、5.81、4.81x，维持“买入”评级。

    风险提示事件：一二线城市调控政策收紧超预期；公司销售回款不达预期。