中航善达(000043)2019年中报点评:物管业绩量质齐升 管理规模跨越式增长

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2019-08-11

公司19H1 实现营业收入25.8 亿元,同比-7.7%;归母净利润0.85 亿元,同比-32.6%;基本每股收益0.127 元,同比-32.6%;毛利率和归母净利率分别为20.5%和3.3%,较18H1 分别下降2.2pct 和1.2pct;三项费用率为13.0%,同比下降0.4pct。营收结构上,物业管理业务、房地产开发与经营、建筑业、服务业及其他业务分别实现营收20.0、4.5、0.6、0.7 亿元,分别同比+21.2%、-55.7%、-4.8%、+11.5%,分别占比77.4%、17.5%、2.4%、2.7%,公司营收规模下降主要源于房地产开发业务较上年减少。物业管理业务、房地产开发与经营、建筑业、服务业及其他业务分别实现净利润1.03、-0.25、0.02、0.05 亿元,其中,物业管理业务业绩同比+36%,净利率提升至5.2%,获得量质齐升。

    在管面积达7,643 万方、较18 年末+44%,估算中航物业全年业绩同比+43%截至19H1 末,公司物业管理项目共613 个,管理面积达7,634 万平米,较18年末+43.8%,获跨越式增长。目前物管业务布局珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域,拥有庞大的机构物业客户服务群体。19H1,公司实现年度新签合同额6.07 亿元,同比+16.7%。19H1,公司物业管理业务实现营收20.0 亿元,同比+21.2%;实现净利润1.03 亿元,同比+35.9%,物业净利率5.2%,同比+0.6pct,较18 年+0.8pct,根据公司14-18 年上半年营收、业绩分别占比全年平均43%、44%,并且假设上下半年净利率保持稳定,同时考虑19H1 末管理规模大幅提升,我们估算全年物管业绩有望超2.3 亿,同比超+43%;考虑中航物业和招商物业合并之后,合计物管业绩将超4 亿元,同比超+30%。

    央企整合打造非住宅物管龙头,合并后在管超1.5 亿方,料将实现量质齐升7 月25 日,公司公告关于招商蛇口购买中航善达22.35%股份已获得国务院国资委批复。18 年末,招商物业在管面积超7,500 万方,若合并后将超过1.5 亿方,在管规模将处行业前列。中航物业在机构类物业长期占据市场领先地位,同时招商系拥有大量的商办物业、如深圳前海、太子湾和蛇口等,再借助中航九方商业经营的轻资产管理模式,公司将在非住宅物管方面拥有强大优势。此外,招商物业后续定位有望逐步从“成本中心”转向“利润中心”,且主流物业公司上市后利润率均有明显提升,公司有望在重组和改革中获得量质提升。

    公布股东回报规划,重视投资回报,物管业绩持续稳定,有望实现高分红公司7 月31 日公告三年(2018-2020 年)股东回报规划,公司在实现盈利且现金能够满足公司持续经营和长期发展的前提下,将坚持以现金分红为主的分配政策,公司将综合考虑发展阶段、盈利水平等因素,提出差异化的现金分红政策,现金分红比例最低分别为80%、40%、20%。考虑到物管行业业绩稳定增长,现金流持续稳定,公司业绩有望稳定持续增长,并维持较高分红比例。

    投资建议:物管业绩量质齐升,管理规模跨越式增长,维持“强推”评级中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积超1.5 亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升,我们预计19年合并后物管业绩合计将超4.0 亿,鉴于公司上半年中航物业业绩和管理规模超预期,我们小幅上调目标价至15.00 元,维持“强推”评级。

    风险提示:重组失败、交易对价过高、物业管理拓展不及预期。