房企微观专题之其他应收应付：业绩的前奏 周转的影子

房企其他应收款/其他应付款在资产/负债中的比重持续提升，目前远高于其他行业。2013 年以来，其他应收款在房企资产中的比例持续走高，由2013 年的4.2%快速上升至2018 年的12.2%，其他应付款在房企负债中的比例也由2013 年的7.7%上升2018 年的12.1%。截至2018 年末，房企其他应收款在资产中的占比位居27 个行业之首。

    其他应收/应付的结构与来源。结构方面，往来款是其他应收/应付的主要构成部分，其他应收中往来款占比约75%，其他应付中往来款占比约70%；细分往来款，在其他应收款的往来款中，联合营企业往来款占比约60%，在其他应付款的往来款中，少数股东往来款占比约65%。来源方面，我们从合并报表规则和房企现金调配方式出发，构造了其他应收/应付的四象限模型，作为后续分析的基础。

    估算项目平均进度变化，辅助判断业绩释放节奏。对并表项目，其他应付款（少数股东）与其他应收款（少数股东）之比能够反应并表项目平均进度的变化，上升时，平均进度趋前，下年营收增速会低于过去两年预收账款的增速；对非并表项目，其他应收款（联合营）和其他应付款（联合营）之比能够反应非并表项目平均进度的变化，上升时，进度趋前，下年投资收益增速会低于过去两年预收账款的增速。在此基础上，我们认为保利地产、金地集团、中南建设、阳光城几家房企，并表项目结算收入有望高速增长，本年营收增速值得期待。

    估算自有资金撬动预收账款的能力，辅助评价周转能力。合并报表中的预收账款与母公司报表中其他应收款的比值，在公司权益比例不发生大幅变化的情况下，可以作为评价房企周转能力的辅助指标。我们计算了15 家主流房企的该指标，结果显示：纵向看，多数房企周转能力会保持在一个相对稳定的水平上；横向看，布局一二线城市较多的房企，快周转能力低于布局三四线较多的房企，同时，万科A、保利地产、滨江集团等房企，一二线项目占比较高的同时，仍具有不错的周转能力。

    风险提示：1）部分房企的会计处理方式和列报方式可能与一般情况有所不同；2）部分数据来自估算，可能与实际有所偏差；3）样本范围有限，可能与整体情况有所偏差；4）房地产融资政策收紧风险。