万科A(000002)：销售增长稳健 单月投资力度有所回升

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    万科公告2019 年7 月经营数据：2019 年7 月份公司实现合同销售金额481.9 亿元，同比增长6.8%；合同销售面积313.5 万平方米，同比增长2.2%。2019 年1-7 月，累计销售金额3821.9 亿元，同比增长9.3%；累计销售面积2463.6 万平方米，同比增长5.2%。

    点评

    单月销售规模略有增长。2019 年7 月份公司实现合同销售金额481.9 亿元，同比增长6.8%；合同销售面积313.5 万平方米，同比增长2.2%。2019 年1-7 月，累计销售金额3821.9 亿元，同比增长9.3%；累计销售面积2463.6 万平方米，同比增长5.2%。根据CRIC 公布的房企销售金额排行榜，公司位列行业第二位。

    单月拿地力度有所回升，持续深耕一二线城市。万科7 月份共获取20个新项目，均为开发类地产项目。公司单月拿地建筑面积达402 万平米，同比减少53%；拿地金额404 亿元，同比减少25%，拿地金额占当期销售金额的83.7%，较6 月提升40.9 个百分点，单月拿地力度有所回升；拿地均价10035 元/平米，占同期销售均价的65%，拿地成本回升明显，主要由于公司加大热点二线城市的资源布局，在南宁、珠海、杭州、温州、南通等城市获取了较为优质的项目；从各线城市分布看，公司在二、三线拿地金额分别占比76%、24%。从累计数据来看，公司1-7 月累计拿地成本1365 亿元，同比减少20%；新增建面达1966 万平米，同比减少36%；公司稳控拿地节奏，确保土地储备规模持续提升。

    投资建议：万科作为行业龙头，坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局，销售规模持续扩张，拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面，万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局，现在已逐渐成熟。预计公司 2019-2021 年 EPS 分别为3.66、4.31、5.05 元，对应PE 分别是7.39、6.27、5.35 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。