万科A(000002):上半年料业绩稳增 全年销售有望小增

类别:公司 机构:中国国际金融股份有限公司 研究员:张宇 日期:2019-08-06

预计上半年盈利同比增长25%

    我们预计公司上半年归母净利润同比增长25%(与一季度同比增速持平),高于我们覆盖的A 股地产公司平均水平(19%)。

    关注要点

    年初至今销售额录得高个位数增长,全年料基本维持该水平。1~7月公司合同销售额同比增长9%至3822 亿元,销售面积同比增长5%至2464 万平方米,对应销售均价15513 元/平方米,同比增长4%。我们预计公司全年销售额将超6500 亿元(对应同比增速7%)。

    拿地量降价升,一二线城市占比显著提升。1~7 月公司拿地总成本同比下降18%至1397 亿元(公司月度披露口径),占当期销售额的37%(去年同期49%),新增土地储备1966 万平方米,同比下降36%,平均楼面价同比增长28%至7108 元/平方米,相当于同期销售均价的46%(去年同期37%)。在结构上,一二线城市占比74%(去年同期59%,建筑面积口径),主要集中于重庆、沈阳、杭州、西安等城市。物流地产业务层面,1~7 月公司于深圳、杭州、济南、重庆等城市新增9 个物流地产项目,对应总建筑面积72 万平方米,同比下降71%。

    融资成本处低位,净负债率料下行。上半年公司分别以3.65%/4.2%的票面利率发行20 亿元住房租赁专项公司债(期限5 年)/6 亿美元中期票据(5.25 年),融资成本低于行业平均水平。一季度末公司净负债率45%(2018 年末31%),考虑到公司二季度拿地偏少(拿地额同比降21%)且销售稳增(销售额同比增23%),我们预计公司半年末净负债率较一季度末有所下行,依然处于行业低位。

    估值与建议

    公司股价当前交易于7.1/5.9 倍2019/2020e 市盈率,低于过去三年估值中枢负一倍标准差。维持跑赢行业评级和目标价36.35 元,目标价对应9.5/8.0 倍2019/2020e 目标市盈率和35%的上行空间。

    风险

    重点布局城市调控政策大幅加码,交付进度不及预期。