保利地产(600048)投资价值分析报告:优质土储释放业绩弹性 两翼新业务渐成熟

类别:公司 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国 日期:2019-08-04

公司传统开发业务资源储备丰厚,业绩进入释放期,资金实力雄厚,信用记录上佳,在新的时代具备很强的竞争力。公司新业务,尤其是保利物业、保利商业和房地产基金,都能跻身其所处行业的第一集团,发展空间广阔。

    公司管理考核激励体系告别艰难时刻。2015 年之前,公司通过感情留人、薪酬留人、事业留人,人才队伍稳定,执行力强。但2015 年-2017 年,公司遇到业内前所未有的挑战,国有企业薪酬待遇较低的弱点有所暴露。到了2018 年,强力跟投机制的缺点终于显露。公司在文化、发展空间、平衡激励方面的优势再次展现,团队凝聚力大大增强。

    拿地节奏有待优化,但核心竞争力在新时代更加突出。公司并没有能实现逆周期抄底。但是,在房住不炒的时代,融资成本、产品性价比、费用控制等因素更加重要,决策速度、薪酬水平等因素重要性相对下降。公司的核心竞争力显露。

    优质土地仍然丰富,销售和业绩弹性可期。我们估计,公司仍有一半以上,即接近1 亿平米建面的可结资源,为2016 年之前所获得,具备成本优势。公司在建面积相比销售面积而言很大,新开工近期放量,这都意味着公司可销售资源十分充裕。而且,公司近期竣工远落后于销售,结算价格远落后于销售价格,这都意味着公司高含金量的可结资源会推动短期业绩释放。

    充分发展,借力资本,具备强大竞争力的两翼新产业。公司不动产金融和综合服务两翼新产业,近几年发展较快,其中房地产基金、物业管理、商业管理和经营、酒店管理等,已具备独立发展能力。公司公告,保利物业将独立登陆资本市场。我们认为,假以时日,公司两翼新业务可以展望千亿总市值(并非现在)。

    风险提示:房地产行业调控趋严的风险。公司盈利水平趋于下降的风险。

    看好进取的行业龙头。公司传统开发业务资源储备丰厚,业绩进入释放期,资金实力雄厚,信用记录上佳,在新的时代具备很强的竞争力。公司新业务,尤其是保利物业、保利商业和房地产基金,都能跻身其所处行业的第一集团,发展空间广阔。我们维持公司2019/2020/2021年2.05/2.66/3.19元/股的盈利预测,维持19.43 元/股的NAV,给予公司18.41 元/股的目标价,维持“买入”的投资评级。