房地产开发-杭州限售价及精装土拍新政点评

类别:行业 机构:红塔证券股份有限公司 研究员:念凌云 日期:2019-08-01

重大事件概述

    澎湃新闻报道,6 月29 日,浙江杭州市区9 宗地块发布挂牌公告。引人关注的是,出让条件中首次设置了“限房价、限精装”。至此,市场疯传已久的土拍新政终于尘埃落定。新出让地块的价格指标除了土地出让起价、封顶价,还自带未来的新房毛坯销售均价、毛坯最高价以及最高精装标准。

    二、其他机构观点

    (一)克而瑞:江浙区域总经理

    《浙江新闻:首次在土地出让环节“限房价” 杭州楼市将向何方?》

    克而瑞江浙区域总经理刘晨光在2019 年7 月1 日接受浙江新闻采访时表示,“双限”是政府稳定预期的一个非常好的手段,这种在土地出让文件中就明确房价、精装修价格的做法,更能达到稳预期的效果,将限价政策前置,在土地拍卖前就公布销售最高限价,无论拿地的开发商,还是购房者,从拿地那一天就能预判未来的房价。

    对于新政给了开发商有限的盈利空间,是否会降低建筑质量,从而“挤出” 更多利润?“提前锁定价格后,就看房企的产品设计、成本管控和运营能力,一些注重长线开发、不过于追求速度的开发商,或许有机会脱颖而出。”刘晨光表示,从实施过这类政策的城市来看,即是如此。

    (二)房天下

    《杭州修改土地出让规则,首次出现“限房价”条款》

    “限房价、竞地价”,作为楼市调控的一个举措,意味着调控升级,将对未来楼市产生深刻影响。杭州此举,显然是为了给此前火热的土地市场“降火”。今年上半年,杭州土地市场多宗土地单价创下板块新高。若以地价计算保本房价,已远超当前板块在售楼盘的备案价。开发商如此激进,除了资金宽裕这一因素外,恐怕还与其赌博心理有关。寄希望限价逐步松动,届时的开盘价全面超过当前备案价,即便高价地也有利可图。

    如今,政府在土地出让时就设定最高售价,那就意味着彻底封死了开发商对未来房价的幻想空间。开发商唯一能做的,是针对最高限价来倒推拿地价,而不是像过去那样,在预判未来房价的基础之上评估拿地价。如此一来,等于是先把谜底亮了出来,不再需要猜测、幻想和豪赌。

    (三)易居研究院

    《和讯房产:杭州首次现“限房价”地块 土拍新政落定》

    政府在土地出让时就设定最高售价,也就彻底封死了开发商对未来房价的幻想空间。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,杭州此次土拍新政是价格管控上的一个很大的创新。“有了限价,房企拿地的时候就会更加保守和约束。这对于稳定地价,将起到较为积极的作用。”

    三、红塔证券观点

    此次杭州市9 宗地块挂牌出让条件中设置的“限房价、限精装”措施,是杭州调控房地产市场的新举措,对杭州本地房地产市场将产生较为深远的影响,主要是以下几个方面:

    1、杜绝地王频发

    在此次新政出台之前,杭州土地市场一直是全国所有城市中最火爆的市场,2018 年杭州市土地出让金达到2443 亿元,排名全国第一;2019 年1-5 月杭州市土地出让金达到853.29 亿元,排名全国第一,楼面地价达到16918 元/㎡,仅低于北京。除此之外,杭州地王频发,2019 年4 月,滨江集团拿下杭州单价地王,楼面地价超过5 万元/㎡,刷新杭州土拍记录,可以看出杭州在近两年的土地市场中的火爆程度。

    此次杭州新政是价格管控上的一个很大的创新,从源头上限制住房价未来销售价格,房企参与土地拍卖的过程中能够更为精确的进行项目经济测算,避免对未来市场的盲目乐观,也避免了房企投资团队为获取土地而不惜代价的做法,这一新政可以促使房企拿地回归理性,有效遏制地王的频繁出现,从根本上控制房价过快增长。

    2、结果调控转向预期调控

    相对于结果调控,此次调控更倾向于预期调控。近年一二线城市中,一旦某地块拍卖价格较高,往往很快带动周边房价上涨,这种对于房价上涨的市场预期,使得地方政府的调控存在很大难度。此次调控从土地拍卖开始就限制住了房价预期,不仅使拍卖的9 个地块的房价得到控制,这9 个地块也代表了周边房价的未来预期,对于周边房价的上涨预期起到釜底抽薪的作用,这9 个地块相当于在杭州市土拍市场树立起一个地价和房价的标杆,从而对杭州全市的地价、房价稳定起到积极作用。

    3、考验房企成本控制能力

    未来房价的限制,使得房企在拿地时对于土地成本的测算将更为明晰和一致,房企期待未来房价上涨而推高土地价格的现象将得到遏制,对于那些成本控制得当、费用控制有力、融资优势明显的房企将在此次新政中获益。但是这是否会催生又一轮高周转竞速还需要进一步观察,对于商品房质量的保障将如何实现也是对地方政府新的考验。

    目前涉及的上市公司主要为浙江本地房地产企业,包括:广宇集团(002133.SZ)、浙江广厦(600052.SH)、新湖中宝(600208.SH)、滨江集团(002244.SZ)等,其中滨江集团在杭州地区收入占比超过90%。预计对这些房企的预期将产生一定负面影响。

    四、风险提示

    该政策肯能会降低房地产开发企业的拿地热情,存在一定程度上降低土地投资的可能性;

    存在降低投资性购房需求的可能性,有可能会导致商品房需求整体下滑。