中航善达(000043):重组招商物业 物业龙头启航

类别:公司 机构:天风证券股份有限公司 研究员:陈天诚 日期:2019-07-31

  央企基因,重组后成为招商蛇口控股子公司,雄踞 A 股物业龙头公司成立于1985 年,1994 年在深交所上市,隶属于中国航空工业集团。重组成功后公司第一大股东为招商蛇口,公司将持有招商物业100%的股权。2018 年公司实现营业总收入66.6 亿元,同比增长13%,较2017 年增速高出20 个百分点,其中物业管理业务营收37.2 亿元,占比56%,同比增长29.7%。2018 年公司实现归母净利润8.6 亿元,同比增长469%,其中物业管理业务贡献1.6 亿元归母净利润,扣除投资收益后的净利润为-0.1 亿元,较17 年净利润-0.35 亿元回升71%。同时公司三项期间费用率不断下降,表明公司管理持续提升。

      聚焦物业:并购后管理面积近1.3 亿,有望借力招商系“量&质”齐升并购完成后中航善达物业管理面积近1.3 亿平,中航善达将成为招商蛇口全资公司,量、质优势有望加持。招商蛇口为国内房企龙头,主营业务包括住宅开发、园区运营。招商蛇口2018 年销售面积、持有型物业面积分别为827.4 万方和311.74万方,结转后均有望成为招商物业服务对象。值得一提的是,招商蛇口在大湾区拥有大量待开发土地,未来也将有望成为服务对象,物业收入增速或将十分可观。同时招商物业背靠招商局集团,为国资委控股央企,在资源获取方面也具备优势,目前服务对象包括了多家中央级地方公权机构、金融机构、国内外知名企业等。

      地产:销售型物业几近退出,“九方”系运营渐入佳境2017、18 年开始随公司地产项目逐渐出售,地产营收规模逐渐缩减。2016 年大量项目出售,导致2017 年公司营收大幅缩减。两轮出清后,公司销售型物业几近出清。在手项目仅剩4 个,其中衡阳中航还剩50 万方待开发土储、以及天津九方广场在施工中,预计年内新增贡献较少。截至2018 年12 月,中航九方管理项目数量15 个,管理面积达127 万㎡。在产品线方面,已形成“九方”、“九方荟”两个产品品牌,具备一定的行业影响力,管理的部分项目如华强北九方、龙华九方及赣州九方等在本地区有一定影响力。

      投资建议:

      我们预计公司2019-2021 年有望实现营业收入59.5 亿元/67.4 亿元/79.3 亿元,预计实现归母净利润3.5 亿元/4.4 亿元/5.4 亿元,对应EPS 分别为0.52/0.67/0.81 元。

      如若重组成功,19/20/21 年备考营收分别为127.05/149.19/182.61 亿元,备考归母净利润分别为6.6/7.7/9.2 亿元。参考可比公司一致性预期PE 均值,2019 年为30倍,由于公司或有部分业绩来自地产业务或投资收益,但若重组后公司作为A 股龙头或具备溢价空间,出于谨慎给予28 倍PE,对应2019 年目标价位14.56 元,首次覆盖给予“买入”评级。

      风险提示:房地产周期波动,商业地产运营不及预期,重组进展不及预期,跨市场进行估值比较可能存在估值偏差