深度*公司*保利地产(600048)：业绩增速超预期 央企龙头优势凸显

保利地产发布2019年中期业绩快报：实现营业收入711.6亿元，同比增长19.5%；实现归母净利润103.5 亿元，同比增长59.1%，超越市场预期；每股收益0.87 元，同比增长58.7%；实现ROE8.23%，较上年同期提高2.35个百分点。2019 年H1 公司实现销售额2,526.2 亿元，同比增长17.3%，高基数下仍实现稳健增长。考虑到公司结转速度加快、结算利润率提升、融资优势愈发显著，在行业集中度提升的背景下，我们上调公司2019-21 年EPS预测分别至2.15/2.73/3.05 元，对应19 年PE6.3 倍，维持买入评级。

    支撑评级的要点

    业绩增速59%显著超预期，结转毛利提升。2019 年H1 公司实现营业收入711.6 亿元，同比增长19.5%；实现归母净利润103.5 亿元，同比增长59.1%。

    业绩增速大幅超市场预期主要因为：1）结转毛利率提升，2019H1 营业利润率24.6%，较去年同期21.1%增长3.5 个百分点；2）期内投资收益增加；3）结转项目权益比例提高，2018 年公司少数股东损益达28%，伴随合作拿地占比减少，权益比逐渐提高。2016-18 年，公司销售额增速分别为36.3%、47.2%及30.9%，均高于当期营收及利润增速，未来业绩潜力可期；同时，19 年一季度末公司预收账款3,253 亿元，覆盖18 年结算收入1.7 倍，业绩锁定性强。

    销售高基数下稳健增长，增速领跑龙头。2019 年上半年公司实现销售面积1,636.5 万方，销售金额2,526.2 亿元，分别同比增长12.6%、17.3%，销售规模全国第四名，在高基数下仍能实现稳健增长，增速领跑TOP5 房企。考虑到公司可售货量充足达1.5-1.6 万亿元，下半年销售基数下降，且公司布局以一二线城市为主，预计全年销售额达4,800-5,000 亿元，延续稳健增速。

    融资优势愈发显著，负债结构健康。2018 年末公司资产负债率和净负债率分别为77.97%和80.55%，维持行业较低水平。2019 年上半年，公司新增有息负债综合成本约5.1%，较去年下降超10bps，融资成本低位再下降；负债结构健康，银行贷款占比70%以上，除超2,000 亿未使用银行授信头寸外，中票、公司债、超短融、REITs 等产品均已发行，在行业整体融资收紧的背景下，央企优势愈发明显，龙头地位巩固。

    估值

    我们上调公司2019-21 年EPS 预测分别至2.15/2.73/3.05 元，对应19 年PE6.3倍，维持买入评级。

    评级面临的主要风险

    房地产行业销售大幅下滑，行业融资收紧超预期。