大悦城(000031)：雨后春笋势如破竹

　　业绩超预期，销售高增长。2019 年上半年公司预计实现盈利17.7亿至20.4 亿，较重组前同比增长184%至227%，较重组后同比增长30%至50%，预计实现每股收益0.45 元至0.52 元。公司上半年业绩增长略超市场预期，主要由于公司在报告期内加大结转力度所致，我们预计下半年公司量价将持续保持兑现，维持当前业绩弹性；上半年公司实现销售规模约270 亿左右，同比增长154.5%。在今年一二线核心城市持续回暖的市场行情带动下，公司销售弹性领先市场。我们预计公司全年完成600 亿销售目标问题不大，有希望向800 亿销售目标发起冲击。

    　　拿地保持深耕，融资优势凸显。公司继续保持3+X 城市群布局的策略，共新增9 个项目，合计计容建面107.6 万平，较去年同期略微下降，对应总价46.2 亿，新增项目主要位于重庆、宁波、苏州、天津等城市。公司今年合并之后，受益于商业地产重资产开发的模式特别，资产负债率得到明显改善，由此前85%左右降至70%附近，净负债率更是由171%，降至75%。此外自5 月份以来行业融资再度收紧，行业信用利差分化再度加大，AAA 级房企保持低位。公司作为中粮集团旗下唯一开发平台，天然具备央企信用背书优势，将充分享受集团对公司的资金支持力度，保持公司各项业务的快速扩张。

    　　借力国改，有望腾飞。中粮地产已被纳入“双百企业”名单，当前公司已经完成集团旗下内业务重组，随着国改进展的不断推进，我们预计此前公司为市场担忧许久的激励缺位的问题也将随着公司制度改革的不断推进得到改善，同时公司的管理制度也有望得到进一步完善。

    　　投资评级与风险提示：我们测算公司RNAV 为10.5 元/股，当前股价较之有66%的空间；我们上调2019-2020 年EPS 至0.68 元、0.77 元，给予“买入”评级。应考虑房地产行业调控政策延续及公司大悦城和大悦春风里项目开业不达预期之风险。