华夏幸福(600340)：园区结算提升 销售略微承压

报告要点

    事件描述

    公司发布2019 年2 季度经营情况简报：公司上半年实现总销售额640.65亿元，同比下降20.37%，其中房地产开发签约销售额478.70 亿元，同比下降26.65%；上半年公司实现销售面积550.37 万平，同比下降24.70%。

    事件评论

    二季度销售额降幅收窄，上半年环京外区域销售面积同比提升。上半年受京津冀地区调控政策较严影响，房地产开发签约销售出现较大回调，其中单二季度销售面积同降36.57%，销售有所承压，但在结构上看仍不乏亮点。公司非环京地区地产销售较为顺畅，上半年销售面积同增6.07%至352.52 万平，占总销售面积比重同增18.58pct 至64.05%，公司抵御环京地区调控风险能力增强。分季度来看，公司二季度销售额降幅环比收窄15.59pct 至18.23%，主因均价较高的环京地区销售面积占比环比提升9.27pct 至41.10%。

    上半年产业园区结算收入同比提升，房地产结算面积表现仍好下中报业绩仍有保障。上半年公司产业园区结算收入同增5.33%至144.67 亿元，其中单二季度同比增速达64.51%。上半年房地产结算面积同比小幅下降8.18 万平至239 万平，但结算规模整体表现仍好，其中环京地区结算面积占比82.97%。考虑产业园区结算收入同增且毛利率较高，尽管房地产结算面积同比有所下滑，公司中报仍有望维持较好收益。

    异地复制逐步落实，城市拓展起实效。2017 年后公司有意降低对环京区域以来程度，主动在环南京、环杭州、环郑州等地扩张，2019 年成功布局环成都区域。2019 年上半年公司环京地区销售面积同降50.35%而其他区域同增6.07%，环京以外区域成为推动公司发展的重要引擎，公司京津冀区域高集中度带来的系统性风险有所缓解。

    投资建议：异地复制确有成效，销售有所好转但仍略微承压。公司异地复制起实效，产业园区结算同增下中报业绩仍有保障；稳步提升的预收账款奠定长期盈利基础；与平安战略合作，大股东拟以永续债权为公司提供资金支持，融资方面有保障；销售额二季度有所好转，但短期或仍承压。我们预计公司 2019-2021 年EPS 分别为4.98、6.74、9.04 元，对应当前股价PE 分别约为6.1X、4.5X、3.4X，维持“买入”评级。

    风险提示： 1. 调控政策或存不确定性；

    2. 公司异地复制进度或存不确定性。