蓝光发展(600466)：全国规模效应显现 物管业务加速证券化

核心观点

    7 月10 日公司业绩预告显示，2019 上半年公司预计实现归母净利12.45亿元左右，同比+约101%；预计实现扣非后归母净利11.95 亿元左右，同比+约98%。公司上半年总体业绩超出预期，主要源于地产项目结转收入的增加以及全国布局的规模效应显现。公司深耕西南，拓展全国，资本助力多元业务并进，维持2019-2021 年EPS 为1.13、1.74、2.09 元的盈利预测，维持“买入”评级。

    全国布局规模效应显现，全年业绩预计延续高质增长

    我们认为公司上半年盈利延续高增长主要源于：1、17、18 年地产业务销售高增长（金额同比增速分别达93%、47%）所积累的待结转资源集中确认收入，全国化布局的规模效应逐渐显现；2、2019Q1 综合毛利率在2018年27.8%的基础上进一步上行至29.1%，随着高质量预收款持续结转，2019全年毛利率有望维持在较高水平；3、报告期地产项目的集中结转有望维持物业管理业务的平稳增长。2019Q1 期末公司预收账款较2018 年末进一步增长10.5%至563.7 亿元，我们预计公司全年归母净利有望顺利实现50%以上的增速，完成此前股权激励的行权目标。

    销售增速保持平稳，投资拿地强度不减

    克而瑞数据显示，2019 上半年公司销售增速保持平稳，实现全口径签约销售金额483.0 亿元，同比去年公告口径+约16.7%。公告数据显示，上半年公司新增土地计容建面506.1 万平，同比+19.0%，新增投资金额184.6 亿元，同比+80.6%，新增权益投资金额145.1 亿元，同比+103.6%，投资拿地继续保持较高强度。2018 年报数据显示，公司2019 计划土地投资500 亿元，计划新开工1800 万平（同比+67%）。我们预计公司上下半年可售货值占比约40%：60%，由此带来下半年投资推盘力度不减，保障销售增速稳步提升。

    搭建国际上市平台，资本助力多元发展

    公司物业管理平台嘉宝股份已向港交所提交IPO 申请并通过港交所聆讯，我们认为有望在下半年完成上市。2018 年报显示嘉宝股份已进驻全国60余个城市，在管项目400 余个，在管理面积约6063 万平方米。2018 年实现营收14.0 亿元，同比+44.0%；实现净利2.9 亿元，同比+49.2%。我们认为公司自有地产项目的集中交付以及预计成功上市之后的资本助力有望进一步推动管理规模的提升，加速拓展多元盈利增长点。

    “人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动，维持“买入”评级

    公司销售和拿地高增长，资本引擎加速产业发展，多元驱动下业绩高增长有望延续。维持公司2019-2021 年EPS 为1.13、1.74、2.09 元的盈利预测。参考可比公司2019 年7.4 倍的PE 估值，我们认为公司2019 年合理PE 估值水平为7-7.6 倍，目标价7.91-8.59 元（前值9.04-10.17 元），维持“买入”评级。

    风险提示：三四线市场景气度下滑；异地拓展成效有待进一步检验；药品质量风险；3D生物打印投入回报周期较长。