首开股份(600376)6月销售数据点评:销售继续稳增 拿地渐转积极

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2019-07-10

事件:

    7 月9 日,首开股份公布6 月销售数据,6 月实现签约金额82.5 亿元,同比+13.1%;实现签约面积28.9 万平方米,同比-5.4%;1-6 月累计实现签约金额403.9 亿元,同比+31.2%,累计实现签约面积144.5 万方,同比+20.0%。

    点评:

    6 月销售额83 亿元、同比+13%,1-6 月累计销售404 亿元、同比+31%6 月公司实现签约金额82.5 亿元,环比-10.5%,同比+13.1%,涨幅较上月下降39.7pct,略高于克尔瑞主流50 房企6 月单月平均同比+10.5%;实现签约面积28.9 万平米,环比-10.9%,同比-5.4%,涨幅较上月下降35.8pct;销售均价28,493元/平米,环比+0.5%,同比+19.5%。1-6 月公司累计实现签约金额403.9 亿元,同比+31.2%,完成年初销售计划40.0%;累计实现签约面积144.5 万平方米,同比+20.0%;累计销售均价27,944 元/平米,较18 年均价上涨4.7%。鉴于公司土储75%位于强一二线城市,并且京内土储占比总土储31%,在当前一二线市场韧性较强背景下,预计19 年全年去化或超预期。

    6 月拿地/销售额比59%,1-6 月拿地147 亿,同比+53%,拿地渐转积极6 月公司在北京、宁波分别获取了2 个、1 个项目,对应新增建面43.5 万平米(去年同期无拿地);对应总地价48.7 亿元,拿地额占比销售额59.0%,较上月提升20.0pct;平均楼面价11,196 元/平米,较18 年拿地均价-48.0%,主要源于公司6 月宁波收购项目楼面价较低。1-6 月公司共获8 个项目,新增规划面积148.0 万方,同比+196.3%;对应地价146.7 亿元,同比+53.3%;平均楼面地价9,912 元/平米,同比-48.3%;拿地额占比销售额36.3%,较1-5 月提升5.8pct,拿地均价占比销售均价35.5%。公司1-6 月拿地整体较为稳健,并且5 月开始渐转积极,并同时注重成本可控。

    北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出18 年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14 家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。

    投资建议:销售继续稳增,拿地渐转积极,维持“强推”评级首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持公司2019-20 年每股收益预测1.41、1.63 元,对应19 年PE 为6.2 倍,NAV 折价达56%,按19 年目标PE9.0 倍,维持目标价12.67 元,维持“强推”评级。

    风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧