物业管理行业专题研究报告:社区养护市场化曙光初现

类别:行业 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国 日期:2019-07-09

核心观点

    存量社区养护的难题已经引起了社会广泛关注,而未来制度改革的破局,则可能推动物业管理行业进一步走向市场化。

    小区养护存在资金困境,市场化初起步。1998 年以来,房改解决了住房商品化供应问题,却没有解决商品化养护问题。我国房屋在交付时质量普遍不低,但设备维修养护面临资金困境。在十年不到的时间里,小区就可能沦为“老旧”,居住品质大幅下降。

    小区养护资金有三大来源,但都存在痛点。住宅专项维修资金是用于小区设备大修的资金来源,但续缴困难,提取复杂,各地使用率一般低于10%。政府财政拨款意义重大,但只适合用来托底基本保障需要,且存在可持续性挑战。大量小区(尤其是旧小区)物业管理费定价水平偏低,物业管理公司养护资金不足,开发企业虽有意维持品牌形象,但权责十分模糊。

    现有机制可能导致小区进一步分化。物业费实际上可以划分为针对人的收费和针对物的收费。部分低容积率、高楼龄、低公共空间的小区,物的养护成本较大,收费来源却很狭窄,这可能导致这些小区养护水平低下和优质物业管理品牌退场,又进一步拉低小区的物业缴费率,降低业主满意度,陷入恶性循环。

    品牌分层和加速退出亏损项目。物业管理公司面临新旧楼盘盈利能力显著不同的问题。企业可能越来越多采取品牌分层的办法,来应对不同楼盘的服务需要。

    但“物的养护”成本差异,导致企业难以完全实现服务的“优质优价”,企业需要不断退出亏损项目。

    风险提示:社区养护迟迟不能破局,导致更多小区老龄化,物业管理龙头舞台变小的风险。部分物业管理公司的独立性风险。

    存量时代制度破局,物业管理或位于风口。我们相信,存量社区养护的难题已经引起了社会广泛关注,而未来制度改革的破局,则可能推动物业管理行业进一步走向市场化。未来的改革,既可能便利维修资金的提取,从而为物业管理公司减负,也可能鼓励老旧小区的增值服务,或推进定价机制市场化,打开行业空间。

    涉及上亿居民,17 万个城镇老旧小区改造的改革,坚持“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的原则,也显示了行业市场化方向和政策扶持相结合的特征。我们建议关注中海物业、中航善达、绿城服务、永升生活服务和南都物业。