地产行业周报:成交环比上行 政策微调不断

类别:行业 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃/郑茜文 日期:2019-06-30

本周观点:本周南宁市约谈120 家房企,重点整治房企“捂盘惜售”等乱象。作为被住建部点名预警的城市之一,南宁采取严监管、重处罚等举措有助于唤回市场理性;同时前期被住建部预警提示及其他市场温度较高的城市亦存在调控收紧可能性。板块投资方面,除持续关注低估值高股息率业绩增长确定的龙头房企外,短期风险偏好有望修复背景下,可适度关注二线弹性品种,如中南、新城、阳光城、荣盛等。

    行业动态:1)海南省完善人才住房政策,购房社保年限由2 年或5 年统一降为1 年;2)南宁市约谈120 家房企,整治房地产“捂盘惜售”等乱象。

    楼市动态:1)新房成交环比上行,市场将趋于稳定。受房企冲刺半年度业绩影响,本周新房成交环比升17%;二手房环比降8%。楼市在经历3、4 月小阳春后,5 月起逐步回归平稳,随着过去两年积累刚需逐步释放,政治局、住建部接连发声重申“房住不炒”以及郭主席提出须正视地方房地产金融化问题,市场后续或将趋于稳定。2)库存环比回落,中期或仍将上行。16 城取证库存7841 万平米,环比降1.4%。草根调研了解到5、6 月多地楼市已有所降温、且后续潜在供应规模较大,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘维持高位,去化率回升。上周重点城市新推房源1.5万套,环比微降4.1%,仍处于较高水平;开盘去化率75%,环比升14 个百分点。考虑到政治局及住建部接连发声重申“房住不炒”、苏州西安等地调控收紧、供应逐步加大,去化率后续仍将面临下行压力。4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。19 城二手房挂牌98.7 万套,环比升1.8%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市仍较为谨慎。5)土地成交、溢价率下行,短期地市将趋于平稳。上周百城土地成交1029 万平米,环比降52.3%;溢价率12.3%,环比降5.6 个百分点;其中丽水成交靠前。5 月以来土拍市场已有所降温,考虑到政治局、住建部接连发声、多地土拍政策收紧,预计核心城市土地市场亦将趋于平稳。

    投融资动态: 根据Wind 统计,上周(6.24-6.28)房企境内发债56.3 亿元、境外发债10.9 亿美元,环比分别下降30.8%、上升45.6%。境内外发行利率位于5.2%-7.8%区间,其中北辰实业、绿地全球发行利率较前次有所降低,沣西集团较前次持平。2019 年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度仍将保持积极。

    风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016 年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块未来面临毛利率下滑风险;3)近期政治局及住建部接连发声重提“房住不炒”,苏州跟进出台部分区域限售及地市收紧政策,若后续部分城市市场热度延续,未来或存在调控加码风险。