房地产行业跟踪分析报告：二线成交热度小幅回落 土地市场依旧相对活跃

核心观点：

    本周政策情况：各地继续因城施策，杭州宅地土拍实行限价

    地方层面依旧因城施政。一方面，部分城市继续边际放松，三亚、江门加大了人才购房、租房支持力度，太原市放宽了商转公的条件，嘉兴市放开了公积金异地提取。另一方面，热点城市精准调控政策边际收紧，莆田和厦门收紧了公积金政策，其中厦门市新增了提取公积金购房必须在工作地或户籍地限制，提高了公积金贷款的首付比例，且新增了公积金贷款业务的流动性要求，自7 月1 日起暂停异地贷款和商转公业务，而杭州开始实行土拍新政，新挂牌的9 宗宅地限定了未来毛坯房销售的均价与最高价以及精装最高标准。

    本周基本面情况：6 月前27 天38 城新房成交同比上涨5.2%

    6 月前27 天，我们跟踪的38 城商品房成交同比上涨5.2%，其中一线表现显著，同比上涨21.7%，增速较5 月扩大11 个百分点，在供给同比回落的情况下，成交增速改善主要来自市场景气度支撑，6 月份一线城市批售比为1.12，处于近一年的高位。12 个二线城市则同比上涨3.3%，增速较5 月略有回落，批售比数据自3 月以来持续回落，6 月下行至0.94，市场景气度继续小幅回落。土地市场方面，6 月重点城市土地成交总体维持较高热度，wind 跟踪的100 城市宅地溢价率维持稳定在20%以上，与5 月基本持平，成交面积方面则面临一定高基数压力

    二线成交热度小幅回落，土地市场依旧相对活跃

    政策方面，地方继续因城施策，基本面变化趋势很大程度上影响着政策变动方向，我们认为随着基本面逐步承压，行政调控压力或有所缓解。并且后续经济不确定加大的情况下（尽管6 月PMI 止降转平，但依旧低于枯荣线），货币政策也有更多的灵活调整空间。我们维持前期观点潜在的货币政策改善利于板块估值修复，板块投资价值提升。在个股选择上，需要综合销售成长性（周期窄幅波动下，经营能力取代财务杠杆能力成为成长性的关键）、盈利能力以及短期业绩防御性。推荐标的方面，一线A 股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。

    风险提示

    政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。