首开股份(600376)2019年5月销售数据点评：销售持续靓丽 拿地略转积极

事件：

    6 月10 日，首开股份公布5 月销售数据，5 月实现签约金额92.2 亿元，同比+52.8%；实现签约面积32.5 万平方米，同比+30.4%；1-5 月累计实现签约金额321.4 亿元，同比+36.9%，累计实现签约面积115.6 万方，同比+28.7%。

    点评：

    5 月销售额92 亿元、同比+53%，1-5 月累计销售321 亿元、同比+37%

    5 月公司实现签约金额92.2 亿元，环比-27.2%，同比+52.8%，涨幅较上月下降17.5pct，大幅高于克尔瑞主流50 房企5 月单月平均同比+17.0%；实现签约面积32.5 万平米，环比-21.6%，同比+30.4%，涨幅较上月下降22.7pct，表现优于我们高频跟踪的45 城5 月成交面积同比+7.6%；销售均价28,363 元/平米，环比-7.1%，同比+17.1%。1-5 月公司累计实现签约金额321.4 亿元，同比+36.9%，完成年初销售计划31.8%；累计实现签约面积115.6 万平方米，同比+28.7%。

    累计销售均价27,806 元/平米，较18 年均价上涨4.2%。鉴于公司土储75%位于强一二线城市，并且京内土储占比总土储31%，在当前一二线市场韧性较强背景下，预计19 年全年去化或超预期。

    5 月拿地36 亿、同比+9%，拿地/销售额比39%，拿地稳健、略转积极

    5 月公司在温州、福州、珠海3 城共获取3 个项目，对应新增建面61.6 万平米，同比+500.2%；对应总地价35.6 亿元，同比+9.1%，拿地额占比销售额38.6%；平均楼面价5,776 元/平米，较18 年拿地均价-69.4%，主要源于公司5 月拿地城市能级有所下降。1-5 月公司共获5 个项目，新增规划面积104.6 万方，同比+109.3%；对应地价98.1 亿元，同比+2.5%；平均楼面地价9,378 元/平米，同比-51.0%；拿地额占比销售额30.5%，拿地均价占比销售均价33.7%。公司1-5月拿地整体较为稳健，但5 月开始略转积极，并注重成本可控。

    北京国改重要标的，积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出

    18 年以来，北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件，北方华创股权激励计划获批，电子城股权激励草案出台，北京国改推进速度明显加快。而一方面，首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案，属于国企中较早探索多元化激励机制的企业，可以说公司天生具备市场化改革基因；另一方面，公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企，赋予其在14 家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势，近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始，公司有望进一步扩充京内优质土储。

    投资建议：销售持续靓丽，拿地略转积极，维持“强推”评级

    首开股份作为北京市属国资房企，在北京国改加快背景下，依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势，将是京国改重要标的；公司自2007年重组上市之后积极变革，深耕北京、并积极京外扩张，推动销售快增，成为国内首家千亿地方国资房企；目前公司布局以强一二线为主，并属北京土储之王，一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预计公司2019-20 年每股收益1.41、1.63 元，对应19 年PE 为6.3 倍，NAV 折价达55%，按19 年目标PE9.0 倍，维持目标价12.67 元，维持“强推”评级。

    风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。