蓝光发展(600466):千亿全国化开发商雏形初现 产业孵化优势突出

类别:公司 机构:东方证券股份有限公司 研究员:竺劲 日期:2019-05-09

核心观点

    销售规模增长迅速,2019 年进军千亿房企行列。公司作为起家成都的公司,2015 年借壳上市后发展迅速,已初步完成全国化布局。在深耕成渝区域的基础上,重点布局长三角区域和珠三角区域,同时坚持深耕及拓展并举的策略,做大单城市场份额,并择机进入有机会的城市。截止至2018 年底,公司现已布局全国十七大区域超过60 个城市,已基本实现了全国化布局。2018 年公司合同销售额也达到855 亿元,2014~2018 年年复合增速达到50%,公司将继续向千亿房企行列进军。

    旗下产业孵化优势突出,物管医药子公司谋求上市。公司在产业孵化上成绩卓著,物管子公司嘉宝股份在2018 年中国物业服务百强名单中位列第13 位,尽管在管规模不大,但盈利能力强,2018 年归母净利润为2.89 亿元。同时成长性突出,尤其是在外拓物管项目上十分得力,第三方外投项目管理面积占比已经从2016 年的24%提升至2018 年的56%。医药子公司成都迪康业务相对传统,但盈利性好,2018 年盈利达到0.9 亿元。公司明确提出两个子公司未来的上市计划,这将有利于公司价值进一步显性化及旗下产业的持续发展。

    激励充分,合伙人机制推动公司快速发展。公司向核心高管授予1.28 亿份股票期权,并以高业绩成长作为解锁条件:2018-2020 年为22/33/50 亿,年复合增速达到50%。在地产子公司蓝光和骏层面,公司利用了跟投机制,总部高管及区域公司高管可以通过相应平台跟投项目公司15%的股份,这一比例在地产公司居于前列,很好地统一了项目利益各方的权责利。公司同时在物管和医药子公司开展了股权激励。

    财务预测与投资建议

    首次覆盖给予“买入”评级,目标价8.19 元。我们预测公司2019-2021 年每股收益为1.17/1.72/2.19 元。根据可比公司2019 年7X 的PE 估值,首次覆盖给予公司买入评级,目标价8.19 元。

    风险提示

    房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。