光明地产(600708):结算平稳 拓展力度加大
公司2018 年实现营业收入204.9 亿元,实现归母净利润14.2 亿元,分别同比-1.53%和-27.2%;2019 年一季度实现营业收入31.8亿元,实现归母净利润3.69 亿元,分别同比+6.27%和-28.3%。
投资收益高基数和减值计提致业绩下滑,19 年销售开局稍显弱势:18 年归母净利润降幅较营收为大的主要原因在于:1、17 年因转让昆山淀山湖项目贡献约9.4 亿元利润使得当年投资收益大增,存在高基数效应使得今年投资收益减少105%;2、结算毛利率较去年为高,土增税相应增加使得税金及附加同比增加92.6%;3、三费有所增加,销售费用率、管理费用率和财务费用率分别较上年提升0.2pct、0.7pct 和0.72pct;3、18 年计提存货跌价准备约7.66 亿元,同比增长99%。而19 年一季度增收不增利的主要原因在于结算毛利率不及去年同期水平。公司2018 年签约金额244.6 亿元,同比增长3.4%,完成全年销售目标98%;2019 年开局销售稍显弱势,一季度签约金额26.5 亿元,同比减少38.8%。
储备稍显紧缺,拿地力度显著加大:2018 年新增房地产储备面积144.5 万方,同比增长55.3%,拿地面积占销售面积比70%,较上年提升27pct,拿地力度显著增加;2019 年一季度新增储备面积65.33 万方,同比增长35%,拿地面积占销售面积比293%,拿地力度在2019 年开局进一步加大。截至18 年末,公司土地储备面积约301 万方,一线、二线、三四线占比分别为15%、30%和55%;分区域来看,上海占比15%,江浙地区49%,其他区域36%。若考虑2019 年一季度签约面积和新增储备面积,截止一季度末公司土储面积约344 万方,可供1-2 年开发,储备稍显紧缺。
负债水平回升,融资成本优势保持:2018 年因全年尤其是上半年补货较为积极,净负债率、短债压力较年初分别上升61.4pct、5pct至195%、137%。2018 年全年平均融资成本5.30%,较去年下降0.05pct,在18 年房企融资成本普遍提升的行业背景下难能可贵。
盈利预测与投资评级:我们预计公司2019 年、2020 年EPS 分别为0.69 元、0.78 元,维持“买入”评级。