新城控股(601155)2019年一季报点评:受结算及三费率影响一季度业绩暂降

类别:公司 机构:长城证券股份有限公司 研究员:陈智旭 日期:2019-04-29

事件:公司发布2019 年一季报,实现营收43.3 亿,同比降16.4%,归母净利润2.1 亿,同比降42.6%,扣非后归母净利润1.7 亿,同比降52.2%,实现基本EPS 0.09 元。

    受结算及三费率影响一季度营收及业绩均有下降:一季度营收下降主要受结算情况影响,一季度公司结面50.1 万方,同比降15.5%,按年报公告,公司2019 年计划竣工1881.0 万方,同比升92%,而一季度计划竣工占比不到5%,另一方面公司一季度租金收入8.7 亿,同比翻番,由此可以推算公司一季度结算均价降幅略超10%。毛利率上公司一季度扣税毛利率30.2%,同比上升近2.5pct,为近几年高位,而三费率达到22.6%,同比上升超4pct,但若以销售额口径三费率同比基本持平,此外投资收益由正转负,主要是合作项目结算收入下降,综合来看一季度公司整体归母净利率4.8%,下降超2pct。受结算竣工节奏影响,地产公司一季度业绩占全年比重较小,从历史数据来看,公司一季度营收占全年营收比重4%-10%,一季度业绩比重占全年业绩比重-6%-3%。从业绩锁定性来看,截止一季度末公司预收款/2018 年营收升至259.7%,业绩锁定性依然较高。

    净负债率62.5%,相比去年末有所上升,同比降幅较大:一季度末公司净负债率(考虑永续债,不考虑其他流动负债中的短融、股东借款等)62.5%,2018 年末为37.2%,相比去年末净负债率有所上升,而同比来看降幅较大,2018 年一季度末公司净负债率为98.8%,此外剔除预收后的资产负债率76.4%,基本与去年末持平。从结构来看,货币覆盖短期有息负债的倍数升至3.24,相同口径去年末为3.49。

    销售稳步提升,二线拿地比重增加:经营方面,一季度公司实现销额及销面467.1 亿及415.3 万方,同比分别升23.4%及36.2%,在CRIC 一季度销售排行中公司销额排名第9 位,继续位列前十。按月来看,去年11 月开始公司销售增速放缓至7%,而今天2 月起增速明显回升。从拿地来看,一季度公司投资力度(地价/销售额)48.3%,基本与2018 年持平,楼板价有明显上升,或与其结构变化有关,在能级上,公司一季度明显加大了二线城市的比重,由2018 年的18%升至32%,在区域上环渤海及中西部比重上升,长三角比重明显下降。

    投资建议:2019 年公司提出以稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能为核心战略,坚持高质量转型升级,一季度公司销售稳步增长,尽管营收及业绩同比有所下降,但考虑到2019 年公司竣工计划及预收款业绩锁定性,我们维持公司2019-21 年每股收益6.29/8.09/10.39 元,动态PE 不到7 倍,维持“推荐”评级。

    风险提示:行业及信贷调控政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期