我爱我家(000560)季报点评：盈利规模质量齐增 资本并购持续发力

核心观点

    公司发布一季报，2019Q1 实现营收25.8 亿元，同比增长3%；实现归母净利润2.1 亿元，同比增长41%；实现扣非归母净利润1.7 亿元，同比增长17%。公司一季度业绩符合预期，盈利规模质量齐增，资本并购持续发力，2019 年有望持续受益核心市场改善。我们维持2019-2021 年EPS 为0.32、0.37、0.42 元的盈利预测，维持“买入”评级。

    Q1 盈利规模质量齐增，扣非归母净利润平稳增长

    受益于北京、南京、苏州等核心城市市场结构性回暖，2019Q1 公司营收同比增长3%，毛利率同比提升1.1 个百分点至31.3%，盈利规模质量齐增，带动扣非归母净利润同比增长17%。公司实现非经常性损益3660 万元，占归母净利润的18%，推动归母净利润同比增长41%，主要来自持有股票的公允价值变动收益。此外，2019Q1 投资收益1561 万元，同比增长59%，主要因为银行理财产品收益增加；资产减值损失642 万元，同比增长798%，主要因为应收款扩张造成坏账准备增加；经营活动现金流净额3.8 亿元，同比转正，主要因为业务规模扩张和本期收回以前年度部分债权。

    多城市占率位居前列，核心城市复苏增强业绩弹性

    截至2019Q1，公司经纪业务已覆盖18 个主要一二线城市，拥有3200 余家门店（含452 家加盟店），北京、太原、杭州、南京、苏州、无锡、南昌等城市市占率位居行业前列。截至2018 年末，公司资管业务运营品牌“相寓”已覆盖14 个大中型城市，在管房屋套数30.3 万套，同比增长19%；平均出租率94.9%，出房周期9.7 天；在管房源、出房效率、单房租金的共同提升驱动资管业务营收快速增长。2018 年北京我爱我家华北、华东营收占比分别为54%、44%，我们认为2019 年随着公司布局的北京等核心城市二手房市场景气度回升，有望增加公司业绩的弹性。

    拟现金收购蓝海购，资本并购持续发力

    公司拟5.6 亿元现金收购蓝海购100%股权。蓝海购是社区商业及商业公寓销售运营服务商，收购完成后能够加强公司商业地产运营与去化能力。

    蓝海购承诺2019-2021 年累积扣非归母净利润不低于0.7、1.5、2.4 亿元，收购对价对应2019 年PE 为8 倍。此外，中环互联收购仍在稳步推进。公司计划未来三年持续开展并购整合，以直营与加盟双轮驱动方式将业务拓展至70 座主要大中城市，门店达1 万家，经纪人数量达10 万人，房屋资产管理规模达100 万套。公司内生现金流充裕，2019 年拟发行不超过20亿元公司债，期限不超5 年，有望为公司规模扩张提供助力。

    二手房经纪稀缺标的，维持“买入”评级

    公司是国内二手房经纪和住房租赁的领头羊，行业成长和集中度提升空间广阔；一二线城市景气度回升将助力公司实现业绩规模和质量的双重增长。

    我们维持2019-2021 年EPS 为0.32、0.37、0.42 元的盈利预测。近期市场调整，可比公司2019 年平均PE 估值下滑至16.9 倍，我们认为公司作为房地产经纪龙头中的稀缺上市标的，有望受到核心城市房地产景气复苏带来的股价催化，应该享受估值溢价，2019 年合理PE 估值为25-26 倍，目标价为8.00-8.32 元（前值9.28-9.60），维持“买入”评级。

    风险提示：限售股解禁可能对公司股价造成一定压力；商誉减值风险；二手房和新房销售规模不及预期；门店和经纪人扩张不及预期。