新城控股(601155)2019年一季报点评:销售稳增、业绩暂降 毛利率走高、净负债率下降

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2019-04-28

Q1 业绩2 亿、同比-43%,19 年计划竣工翻番、充盈预收保障业绩高增19Q1 公司实现营收43.3 亿,同比-16.4%,归母净利润2.1 亿,同比-42.6%;扣非净利润1.7 亿元,同比-52.2%;对应每股收益0.09 元,同比-40.0%;毛利率和归母净利率分别为38.4%和4.8%,较上年+2.0pct 和-2.2pct;三费占比22.6%,较上年+4.2pct,其中销售、管理费用分别占比8.4%、13.5%,分别同比+2.0pct、+3.9pct;少数股东权益占比5.4%,较上年+2.5pct。营收同比下降主要源于公司Q1 结算面积仅50.0 万方,同比-15.5%。业绩降幅大于营收降幅主要源于公司合作项目结算少而费用正常发生致投资性收益-2,633 万元,较去年同期下降7,729 万元,但这只是暂时现象。公司业绩同比降幅较大,但考虑到Q1 业绩占比全年很小,并鉴于公司19 年计划竣工翻番,以及19Q1 末预收款1,406 亿、覆盖18 年营收达2.6 倍,有望力保公司全年业绩增速持续高增。

    Q1 年销售467 亿元、同比+23%,物业租金收入9 亿元、同比+103%19Q1 公司销售金额467.2 亿,同比+23.4%,完成年初计划销售额2,700 亿的17.3%,克尔瑞销售排名继续稳居行业前十;实现销售面积415.3 万方,同比+36.2%;销售均价11,249 元/平米,同比-9.4%。此外,公司Q1 已出租面积238.2万方,同比+69.0%,对应租金收入8.7 亿元,同比+102.5%,完成19 年计划租管费40 亿的21.8%,考虑到19 年计划新开业吾悦广场22 座,全年计划完成难度不大。此外,公司19 年计划新开工2,041 万方,同比-59%,但考虑历年实际新开工均大幅超年初计划,17-18 年分别为年初计划243%、240%,及19 年新增拿地可转化开工,预计19 年实际新开工仍然强劲,保障全年可售充裕。

    Q1 拿地额同比+85%,净负债率降至61%,积极扩张下净负债率下降19Q1 新增规划面积640.6 万方,同比+68.4%;对应总地价162.7 亿,同比+84.9%,拿地额占比销售额48.3%,较上年的50.0%略降1.7pct,公司Q1 拿地节奏较去年下半年有所加快;平均楼面价3,522 元/平米,较上年+17.2%,拿地均价占比销售均价31%,在公司拿地持续向一二线转向下,拿地成本仍低于其他龙头房企,优异成本控制能力持续保障后续利润率。公司19Q1 未售面积约7,100 万方,对应未售货值高达8,700 亿。财务方面,19Q1 末公司债务结构持续优化,资产负债率85.5%、同比-0.8pct,净负债率为60.7%,同比-38.1pct,拿地相对积极之下依然保持净负债率的下降难能可贵。

    投资建议:销售稳增、业绩暂降,毛利率走高、净负债率下降,维持“强推”

    公司坚持快周转策略,凭借无周期拿地、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,销售突飞猛进、ROE 领先于同行,15-18 年销售额复合增长85%、同期业绩复合增长73%,克尔瑞行业销售排名较17 年提升5 名,挺进前八,彰显高成长典范。我们维持19-21 年每股收益预测为6.52、8.78、11.46元,对应19-20 年PE 分别仅6.1 倍和4.6 倍,我们依然看好公司受益于行业集中度的进一步提升,同时考虑到一二线+强三四线市场逐步回暖推动公司业绩和销售积极推动作用,维持目标价58.68 元,维持“强推”评级。

    风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期。