中洲控股(000042)：减值压制业绩 拿地力度放缓

公司发布2018 年年报，实现营业收入79.42 亿元，同比减少8.23%；归母净利润4.47 亿元，同比减少27.41%；EPS0.67 元。

    期间费用增加与计提减值压制公司业绩：净利率不及毛利率的主要原因在于：1、期间费用上升明显，销售管理费用和财务费用占营收比重较上年提高约4.6pct 至16.2%；2、部分项目计提3.77亿元存货跌价准备，约占公司利润总额40%。2018 年实现销售金额131.7 亿元，同比下降9.1%，完成销售目标的87%。公司目标完成率较低主要是由于推盘节奏受预售证管理而延迟。公司2019年销售目标152 亿元，增长15.4%，我们认为，公司布局的城市均为一二线及周边强三线，年初以来的政策放松环境下需求有望得到释放，公司实现业绩目标亦将受益于环境改善。

    拿地节奏有所放缓，重仓粤港澳和成渝经济圈：报告期内新增计容建面70.2 万方，同比减少57%，拿地节奏明显放缓。截至2018年末土地储备约460 万方，大致可供3 年开发，权益土储约363万方，权益比例约79%。权益土储区域上看，粤港澳、成渝、大上海都市圈、环渤海四大区域占比分别为43%、41%、7%和8%。

    投资力度减弱使得负债水平下降：由于报告期末减弱投资力度和优化债务结构，公司短债压力较上年下降0.54 至0.52，净负债率则较上年下降96pct 至74%。

    地产基金取得实质进展，激励机制完善，股东增持彰显信心：“房地产+金融”模式已成为公司获取项目、扩大规模的有益补充。租赁业务方面，2018 年商业及写字楼可出租物业面积约21.8 万方，平均出租率达91%。物业管理方面，签约管理面积超过600万方，同比增长41.6%。2018 年3 月拟实施股权激励，激励股份数约占股本总额的3%。此外，控股股东中洲置地及一致行动人自2018 年5 月至12 月期间累计增持公司2%股份，充分彰显控股股东对公司未来发展信心

    盈利预测与投资评级：我们预计公司2019 年、2020 年EPS 分别为0.93 元、1.20 元，维持“买入”评级。

    风险提示：应考虑房地产调控政策延续、结算速度不及预期的风险。