北京城建(600266):结转节奏放缓 棚改稳中有进

类别:公司 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:陈慎/韩笑 日期:2019-04-16

  核心观点

      2018 年实现营收133.8 亿,同比-4.7%;实现归母净利12.3 亿,同比-15.5%;加权平均ROE 同比-1.81 个百分点至5.67%;拟每10 股派发现金红利2.4元、每10 股转增2 股,分红率30.6%。受开发业务结转规模以及棚改推进不及预期影响,总体业绩低于预期。预测2019-2021 年EPS 0.98、1.15、1.34 元(前值2019、2020 年1.16、1.39 元),维持“增持”评级。

      地产开发结转放缓,土地增值税大幅增长拖累业绩表现

    2018 年公司业绩低于预期主要源于(1)开发业务结转放缓,2018 年公司房产开发业务实现营收128.0 亿元,同比减少5.8%,结转毛利率33.2%,同比增加2.3 个百分点;(2)当期部分高毛利项目结转导致土地增值税大幅增长97%至14.9 亿元,带动税金及附加占营业收入的比重提升4.75 个百分点至12.6%;(3)长期股权投资、可供出售金融资产等投资收益同比减少41.7%至1.4 亿元,股权投资业绩贡献比例走低。2019 年公司调整会计准则,部分可供出售金融资产分类为公允价值计量变动计入当期损益,股权投资对业绩的影响权重可能有所扩大。

      区域市场景气度低迷致销售增速放缓,继续深耕一二线城市

    2018 年公司实现销售回款153.7 亿元,同比减少12.0%,在售项目主要位于北京、天津、青岛、成都、重庆、海南,其中北京、天津、海南地区调控处于小周期高点,市场景气度低迷导致销售增速放缓。2018 年公司通过公开市场新增土储项目规划建面约60.24 万平,同比增长78.0%,拿地总价约60.9 亿元,同比减少9.9%,新增项目主要位于北京、天津、青岛、安徽黄山等。2018 年末公司未结转土地储备建面共计约451.7 万平。

      一级开发、棚改项目稳步推进,股权投资迎良好发展机遇

    2018 年末公司在手棚改和一级开发项目共计11 个,项目拟总投金额约1023 亿元,报告期望坛、临河村、怀柔新城、康庄等棚改项目按计划推进。公司对外股权投资涉及银行、金控、证券、基金、房地产、卫星导航等多个领域,呈现流动性强、资产处置灵活的特点。报告期持有国信证券、锦州银行、中科曙光、中信建投四家上市公司股票,2018 年实现现金分红1.21 亿元。此外分别持有二十一世纪空间技术4.1%、华能资本2.9%,以及北京科技园、中科招商、国奥投资等股权,随着科创板建设提速,公司股权投资业务迎来良好发展机遇。

      一二级开发+股权投资多元并举,维持“增持”评级

    考虑到2018 业绩低于预期且销售增速回落,未来短期开发业务可结转资源不足预计导致营收规模下滑,预测2019-2021 年EPS 为0.98、1.15、1.34 元(前值2019、2020 年1.16、1.39 元)。参考可比公司2019 年10倍PE 估值,考虑到公司销售端受益于一二线结构性回暖,棚改项目稳定收益空间以及股权投资等业务长期发展空间向好,我们认为公司2019 年合理PE 估值水平为11-12 倍,目标价10.78-11.76 元(前值9.28-10.44元),维持“增持”评级。

      风险提示:一线城市延续当前严格的调控体系;一级开发及棚改项目开发周期的延长加大公司资金链压力。