房地产开发：一二线城市回暖 三线降幅收窄

商品房市场：【成交】4 月重点城市一手房成交面积环比-3.14%，同比+13.31%，其中一二线市场回暖，三线回落，一二线同比分别上涨+27.29%、38.18%，三线下跌-11.21%；本周一手房成交面积环比-3.14%，同比+13.31%，二手房成交面积环比+17.22%。【土地】本周百城土地供应建面环比+93%，同比+76%；挂牌均价环比0%，同比+64%，其中一三线同比上涨，二线同比回落。【推盘】根据我们统计的28 城动态数据，四月初推盘总量为319 个，环比-51%，其中一二三线均有下降。【库存】库存增加，去化速度加快。其中一线城市去化周期49.96 个月，二线城市去化周期48.83个月，三线城市去化周期91.01 个月。

    政策动态信息

    中央政策：发改委印发《2019 年新型城镇化建设重点任务》：超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模，城区常住人口100 万-300 万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；健全都市圈商品房供应体系，强化城市间调控政策协同；全国首单省级人才租赁住房类REITs 在深交所成功挂牌。

    地方政策：根据《武汉市大健康产业发展规划（2019-2035 年）（送审稿）》，武汉市将打造该市第五个国家级产业基地，谋划世界级万亿大健康产业集群；三亚计划今年持续收紧普通商品房项目用地的土地供应，大幅增加经适房项目用地；佛山南海全年计划供地98 宗，其中住宅用地33 宗。

    公司动态信息

    新城控股：前3 月新增借款161.67 亿，其中银行贷款为89.13 亿；万科A：更新18 年度分红派息预案，拟派发现金股息共118.12亿元，4 月增发新股前每10 股派送10.70 元，增发新股后每10股派送10.45 元。

    阳光城：1-3 月累计实现销售金额340.42 亿元，同比增长22%，销售面积258.24 万平，同比增长31.6%；3 月新增7 处土储，新增计容面积107.35 万方。

    板块观点：结合中央经济工作会议的定调，我们认为2019 年地产板块边际改善空间加大：1.货币政策转向带来流动性边际改善；2.房贷利率预计见顶回落；3. 房地产政策趋于温和，地方政府在调控政策上将有更大的权责空间，政策周期“似曾相识燕归来”，19 年地产板块将迎来BETA 行情。历史周期回顾表明，尽管我们预测基本面下行周期还将持续近2 个季度，但相对估值的修复之旅将会持续。

    建议优选：具备强融资以及ROE 突破能力（招商蛇口、保利地产、万科、华侨城）、具备成长弹性（阳光城、荣盛发展）、享受存量价值红利（光大嘉宝、中粮地产、建发股份）。