首开股份(600376)年报点评：销售迈入千亿俱乐部 有望受益北京国改

投资要点：

    事件：公司发布2018 年年度报告，公司2018 年实现营业收入397.36 亿元，同比增长8.31%，实现归属母公司股东的净利润31.67 亿元，同比增长36.75%。公司拟每10 股派发现金红利4 元。

    结算增加叠加合作项目收益兑现，业绩高增同时未来业绩确定性强。2018年公司实现营业收入397.36 亿，同比增长8.31%，实现归母净利润31.67亿，同比增长36.75%。主要原因是房屋销售业务同比增长8.07%，叠加合作开发项目受益快速兑现。盈利能力方面，毛利率同上年基本持平，净利率提升1.53 个百分点为7.97%。预收款项为631.44 亿，对2018 年营业收入覆盖率达到158.91%，业绩锁定性较强。

    销售进入千亿俱乐部，后续有望价稳量升。2018 年公司实现销售收入1007.27 亿元，同比增长45.58%；实现销售面积377.56 万平方米，同比上升27.97%。销售均价26678.41 元/平方米，同比上升13.76%。考虑到公司土储主要位于北京或其他一二线城市，有望受益于一二线市场边际改善，我们认为公司本年有望在销售均价平稳的同时，实现销售量的较快增长。

    公开市场外多渠道拿地，棚改项目提升较快。2018 年公司除了在公开市场获得23 块土地，合计地上建筑约269 万平方米，同比下滑32.7%，同时加大了项目股权收购力度。合计获得了12 个棚改、土地一级开发项目，其中7 个项目为实施中项目，5 个为后续项目，合计用地1589.12 万方，同比提升42.79%。截止报告期末，公司待开发项目合计379.95 万方，其中京内项目257.25 万方，占比67.70%，京外项目122.71 万方，占比32.30%。

    融资成本略有抬升，有望受益于北京国改。公司整体平均融资成本为5.36%，同比提升了0.21 个百分点，我们认为公司融资成本有望受益于市场流动性改善而回落。同时，近期北京市国资委决定对公司控股股东首开集团和北京房地集团实施合并重组，公司有望受益于北京国企改革从而夯实自身京内土地资源优势。

    盈利预测与投资评级：我们上调公司业绩预期，预计公司2019 年-2021年实现营业收入分别为491.20 亿元、606.61 亿、712.95 亿元；归母净利润分别为32.17 亿元、39.25 亿元和38.72 亿元；EPS 分别为1.25 元、1.52元和1.50 元，对应PE 分别为8.12X、6.65X 和6.74X。首次覆盖，给予“推荐”评级。

    风险提示：1、销售不及预期；2、北京区域市场政策超预期收紧。