我爱我家(000560)：超额完成业绩对赌目标 资本助力并购发展

　　报告摘要：

    　　公司年度报告。受益于我爱我家房地产经纪公司的并表，公司实现营业收入106.92 亿元，同比增长710.91%；实现归母净利润6.31 亿元，同比增长765.69%，实现每股收益0.27 元；2017、2018 年我爱我家房地产经纪公司合计实现扣除募资影响后扣非归母净利润11.57 亿元，超额完成业绩承诺目标，完成率105.17%，该业绩对赌承诺为2017、18、19 年的扣除募资影响后扣非归母净利润累计值不低于5 亿元、11 亿元、18 亿元。

    　　经纪、代理业务稳健增长，未来有望实现直营+加盟双轮驱动。2018年，公司经纪业务实现收入54.85 亿元，毛利率27.77%，其中二手房经纪业务贡献约40 亿元，同比增长3.2%，截止至2018 年底，公司线下门店已覆盖北京、天津、上海等17 座主要一、二线城市，门店数量达3200 家（452 家加盟店），在已布局城市市占率稳居前三；新房代理业务实现收入16.3 亿元，同比增长4.5%，毛利率28.86%。公司于2018 年启动了中环互联的收购工作，中环互联作为以加盟模式为主的经纪公司，目前拥有超2400 家门店，且在南昌、长沙、武汉等地拥有较强的竞争优势，若收购完成，中环互联与公司将形成区域覆盖、业务模式的互补，公司门店覆盖将拓展至25 座城市，数量达6000 家以上，二手房经纪业务与新房代理业务都将深受其益。

    　　相寓在管规模继续提升，营收大幅增长。截止至2018 年底，相寓在管规模达30.3 万套，较2017 年底净增4.8 万套；运营效率保持良好，相寓全国平均出租率为94.9%，平均出房周期为9.7 天。2018 年，公司资产管理业务实现收入16.54 亿元，同比增长50.78%，随着在管规模的增长，资管业务将成为公司收入的压舱石，以抵御周期风险。

    　　维持公司增持评级，预计2019、20、21 年EPS 分别为0.32、0.36、0.40 元，对应的PE 为24 倍、21.3 倍、19.4 倍。

    　　风险提示：收并购进展不及预期；二手房市场超预期下滑