光大嘉宝(600622)2018年报点评：业绩大增、CARRY首次释放 REITS核心标的

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    4 月9 日，公司发布2018 年年报，公告实现营业收入47.6 亿元，同比增长54.3%；归母净利润8.8 亿，同比增长61.6%；每股收益0.76 元，同比增长61.7%。

    点评：

    18 年业绩同比大增62%，源于结算大幅增加和不动产投资收益贡献

    2018 年公司实现营业收入47.6 亿元，同比+54.3%；归母净利润8.8 亿，同比+61.6%；每股收益0.76 元，同比+61.7%；毛利率和归母净利率分别为57.0%和18.5%，分别同比+12.8pct 和+0.8pct；三项费用率合计16.3%，同比+4.0pct，其中财务费用率5.2%，同比+4.4pct，源于资管新规下行业资金成本上行；投资收益3.1 亿元，同比+353%，源于本期不动产投资业务投资收益增加；净资产收益率15.3%，同比+4.9pct。另外，公司拟每股派发现金红利0.21 元，以资本公积每股转增0.3 股。

    18 年度房地产基金业务营收同比+34%，首次实现超额管理费收入

    2018 年公司不动产资管业务实现营收7.1 亿元，同比+34.3%；其中管理及咨询服务费收入5.6 亿元，同比+12.2%。2018 年末，光大安石平台在管项目37个，在管基金规模达471.1 亿元，同比-5.2%；在管规模略降原因仍在于资管新规短期影响，但降幅优于私募基金行业管理规模下行幅度。值得注意的是，公司今年报表首次体现超额管理费收入（carry）8,517 万元，显示了公司优秀的不动产经营能力，后续carry 或稳步实现、收益可观。此外，政策端正加速推进REITS 落地，19 年1 月上交所在新年致辞中提出推动公募REITs 试点，加快发展住房租赁REITs；3 月上交所鼓励机构上报公募REITs 项目；同月国务院发展研究中心REITs 课题组组长王步芳表示，公募REITs 首批试点产品近期将推出。我们认为公司作为光大系旗下唯一REITs 平台，有望受益政策红利，未来房地产基金业务快速增长可期。

    18 年地产结算收入同比+57%，未结算土储40 万方、分布于嘉定和昆山

    2018 年公司销售面积5.7 万平方米，同比+24.5%；销售金额24.4 亿元，同比+0.6%；结算面积14.0 万平方米，同比-30.2%；结算收入38.4 亿元，同比+57.0%；新增拿地面积6.1 万平方米、无新开工面积、新竣工面积为5.9 万平方米（同比-88%）；公司出租物业的建筑面积为12.8 万平方米，同比+7.7%；租金收入5,727.3 万元，同比+5.6%。2018 年末，公司预收账款28.6 亿元，同比-28.6%，主要由于结算加速；未结算项目合计5 个，其中4 个位于嘉定、1 个位于昆山花桥，未结算面积合计40 万方、货值约85 亿元。

    投资建议：业绩大增、carry 首次释放，Reits 核心标的，上调至“强推”

    公司目前是光大系唯一房地产基金平台，在目前政策端大力推进REITS 落地的背景下，后续具体REITs 支持政策或将陆续出台；而公司作为A 股唯一房地产基金管理人标的也望有所受益。我们维持公司19-21 年每股收益预测为0.92、1.09 和1.25 元，目前股价对应19-21 年PE10.7/9.0/7.9 倍；考虑到公司业绩超预期且为Reits 核心标的，按照19 年目标PE13 倍、上调目标价至11.94元，上调至“强推”评级。

    风险提示：房地产市场下行风险，地产基金业务发展不及预期