荣盛发展(002146)2018年年报点评：大战略清晰可见 迎来估值修复之年

本报告导读：

    公司是被市场严重低估的标的之一，随着定位逐渐清晰和大北京区域的回暖，公司将迎来持续的估值修复的过程。

    投资要点：

    维持增持评级 ，上调目标价至17.52元，预计公司2019/2020/2021年的EPS 分别为2.19 元（-5%）、2.70 元（-4%）和3.25 元。市场对公司的定位是三四线开发商，因此估值较低，但实际上公司的布局主要沿着交通干线和都市圈周边，都是销售情况较好且能持续的区域。随着市场对公司定位的逐步清晰和大北京区域的逐步回暖，预计公司对应2019 年合理的PE 估值为8 倍，对应目标价17.52 元。

    业绩持续高增，符合预期。公司2018 年实现净利润75.6 亿元，同增31.3%。公司净负债率从2017 年底132.2%大幅下降至2018 年底的95.4%，经营性净现金流入大幅增加至175 亿元。

    “两横-两纵-三集群”布局继续深化，确保公司维持稳健的销售水平。（1）公司的布局大体是沿铁路交通干线和都市圈周边这一战略指导，因此有着较强的产业和人口流入的基础；（2）公司深耕的三线城市在区域市场具备极强的竞争力，能够获取较高的溢价；（3）布局超过50个城市，具备很强的抵御波动的能力。公司的区域布局战略清晰，销售持续性强，并非传统认知下的三四线城市开发商。

    拿地成本低，继续维持高盈利水平。公司2018 年新增储备平均地价仅为2293 元，而平均售价超过10000 元/平，具备较大的利润空间。2019 年环北京市场无论是从供应还是销售来看，预计较2018 年都会有较大的起色，为公司打开估值和盈利向上的空间。

    风险提示：大北京区域市场回暖程度低于预期