世联行(002285):交易服务拖累业绩 综合服务蓄力未来

类别:公司 机构:中国银河证券股份有限公司 研究员:潘玮 日期:2019-04-04

投资要点:

      1.事件

      公司发布了2018 年年度报告。报告期内,公司实现营业收入75.3 亿元,同比下降8.26%;公司实现归属上市公司股东的净利润4.2 亿元,同比下降58.59%,扣非后归属上市公司股东的净利润为3.7 亿元,同比下降61.69%;公司基本每股收益为0.2 元,同比下降59.18%,低于预期。公司2018 年度利润分配预案为:以2018 年末公司总股份数2,042,970,972股计算,每10 股派送人民币0.21 元(含税)现金股息。

      2.我们的分析与判断

      (一)受一手房市场转冷影响,营收和归母净利润双双下滑

      2018 年对公司来讲是艰难的一年,也是公司自2009 年上市以来第一次营业收入和归母净利润均下降的一年。主要原因是交易服务板块受到金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策叠加、市场转冷等因素影响,公司第一大业务板块交易服务板块营业收入为52.87 亿元,同比下降18.63%。

      整体来看,全面放松调控的基础不存在,全局政策见底、区域松紧不一,市场情绪各异、企业积极出货,库存与市场情绪将推动因城施策持续深化,价格不具有大面积下行的条件,货量的增长推动销量触底上扬是更可能的结果。预期来年全局价格稳定,上半年全国销售面积增速将有一定的下行,下半年或有回升的可能,全年市场销售额基本持平于去年。这将有助于公司交易服务板块业务的回升。

      (二)其他三大业务同比增长,四大业务板块营收“三升一降”

      虽然公司的交易服务板块2018 年收入下滑明显,但其他主营业务板块均实现了同比增长。交易后服务板块实现营业收入10.13 亿元,同比增长20.12%;资产运营服务板块实现营业收入6.34 亿元,同比增89.83%;资产管理板块实现营业收入5.52 亿元,同比增长7.12%。公司四大业务板块营收的“三升一降”,表明了依靠单一的房地产销售服务以及不能够满足市场的多样化需求。中国地产市场需要综合型服务来解决客户及市场中出现的问题。

      (三)未结算资源丰富,未来业绩释放有保障

      由于公司代理服务业务的收入确认方式是以开发商全款到账之后确认收入,而报告期内开发商受到政府备案时间延长、银行减少贷款放款规模和自身流动性降低等因素的影响,公司代理服务业务的结算进度变缓。

      随着公司加快结算进度,代理服务业务2018 年度的累计已实现但未结算的代理销售额约3,948 亿元,将在未来的3 至9 个月为公司带来约30.50 亿元的代理费收入。2018 年,代理服务业务持续深耕都市圈,并以强有力的组织下沉优势加速渗透三四线城市市场,目前共进驻200 多个地级以上城市,在执行业务覆盖2500 多个案场,代理案场作为公司居住领域立体分发网络的线下流量入口和基础节点,触达客户超过230 万人。

      (四)长租公寓业务稳步升级

      2018 年,公司公寓业务营业收入为4.06 亿,同比增长94.85%。历经三年多的发展,长租公寓业务覆盖30 个城市,并且杭州、广州、郑州等7 个二线城市成为公司公寓业务7 大重点发展城市。截止2018 年底,公司运营项目达到191 个(包括包租及托管模式),运营间数近3万间,运营半年以上项目实现90%以上的出租率。

      (五)资产管理业务保持稳定增长

      资产管理板块主要包括物业管理服务业务和资产投资服务业务。目前公司管理的大宗投资项目,主要集中在上海地区的商业写字楼,项目累计达到18 个,管理资产总值逾60 亿。

      物业管理服务业务实现营业收入5.15 亿元,同比增长13.18%,多年来保持稳定增长。2018年底,在管的全委托项目达到116 个,较上年同期增加29 个,在管理项目实际收费面积达到593.18 万平方米,收费面积增加82.80 万平方米。

      3.投资建议

      我们预计公司2019-2020 年的每股收益分别为0.35、0.45 元。以3 月29 日6.04 元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为17 倍、13.4 倍,市净率2.3 倍。作为首家登陆A 股的地产综合服务商,公司具有唯一性和独特性。公司实施以“服务、入口、开放、平台”为核心的祥云战略,将业务融入到“入口、场景、服务”的发展战略体系。公司以交易服务和资产运营服务为入口,丰富场景和服务,提升“资管+交易+金融”平台的综合能力,为客户提供综合型解决方案。面对2018 年的市场转变,公司坚持“回归根本、为客户创造价值”的理念,为2019 年提高效率、能力共享和赋能地区的目标做出全局部署。维持“推荐”评级。

      4.风险提示

      房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。