金融街(000402)年报点评:整装待发 重启增长

类别:公司 机构:兴业证券股份有限公司 研究员:阎常铭/郭毅/徐鸥鹭/靳璐瑜 日期:2019-04-04

  投资要点

      合同销售开始恢复增长,公司重启增长趋势。公司2018 年实现销售金额307亿元,同比增长30.3%;相对2017 年有较明显的回升。实现销售面积107.9 万平方米,同比增长2.4%。

      营业收入略微滞后,受累于2017 年合同销售的下滑,但结算毛利率大幅上升。

      2018 年实现营业收入221.1 亿元,同比增长-13.3%;实现归母净利润32.7 亿元,同比增长8.7%;实现基本每股收益为1.09 元,同比增长8%。房地产业务的结算毛利率为48.6%,较2017 年进一步提高了19.2 个百分点。

      重启扩张,拿地保持稳定。公司2018 年新增总建面407 万平方米,其中一二线城市占比84.0%;总拿地金额为218.4 亿,权益比例为87%。新增拿地金额与销售金额的比重为71.1%,保持较高的水平。公司新获取项目中,长周期开发的综合体较多,持有型物业占比较高。短期较高的土地投入不一定转化为近期的销售金额,因此拿地金额与销售金额的比例长期保持在较高的水平。

      2018 年公司融资成本保持在较低水平。2018 年公司净负债率为184%,综合融资成本为5.85%,低于行业平均水平。2018 年融资环境收紧,公司仍然保持较低的融资成本,彰显在融资方面的优势。

      公司投资性房地产持续增长。增量部分中,来自存货转入的占比在提升。公司投资性房地产整体的租金收益率约4.51%,在一二线城市中处于较高水平。

      投资建议:公司重启增长趋势,拿地聚焦核心一二线,融资成本低,投资性房地产规模与效益稳定提升,未来将持续受益核心城市基本面回暖。预计公司2019-2020 年的EPS 为1.30 元和 1.62 元,以2019 年3 月29 日收盘价计算,对应的PE 为6.6 倍和5.3 倍,维持审慎增持评级。

      风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。