金科股份(000656)：重庆区域拉动业绩高增 保持城市群强投资力度

　　投资要点：

    　　业绩增速较高，超出预期。公司2018 年实现营业收入412.3 亿元，同比增幅18.6%；归母净利润38.9 亿元，同比增幅93.9%。业绩高增主要系毛利率提高8 个pct 至28.6%，以及少数股东损益比例下降9 个pct 至3.3%。分区域看主要由重庆地区拉动业绩高增速，重庆营收占比提高17 个pct 至63%，毛利率提高10 个pct 至32%。公司ROE 提高8.8个pct 至19.55，归母净利率提高4 个pct 至9.4%。公司期末预收账款为763 亿元，为营业收入的1.85 倍。

    　　销售金额超千亿，重庆市场表现亮眼。公司2018 年实现销售金额1188 亿元，同比增幅81%；销售面积1342 万方，同比增幅59%；公司2018 年销售均价为8852 元，增幅22%。销售均价较低主要系重庆签约金额占比较高为39%，均价7389 元/平米，拉低了公司的均价，但重庆项目2018 年售价增幅达22%，保障了未来结算项目的高毛利水平。同时，公司在合肥、郑州、南宁、无锡的市占率增幅超过100%。

    　　保持高土地投资力度，可售面积超4100 万方。公司已进驻23 个省（市），开发项目主要分布在重庆、北京、广州、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、济南等一二线城市。2018 年公司获取新项目701 亿，占销售金额的59%，权益比例64%，合作开发项目比例较2017 年明显增多；新增土储建面2054 万方，楼面价3413 元，占销售均价的39%。新增土储货值中一二线城市占比超过75%。公司2018 年新增土地投资额中，重庆权益投资额86 亿，占比19%，杭州、苏州、广州、合肥、佛山、成都权益投资额在15 亿以上，六城合计占比24%。

    　　财务稳健，主体评级上升至AAA。公司严抓销售回款，2018 年回款率达到88%（提高4个pct）；扣除预收账款的资产负债率下降8 个pct 至50.6%，净负债率下降82 个pct至137%。公司期末融资余额820 亿，银行贷款占比19 个pct 至68%，非银贷款占比下降7 个pct 至14%。公司期末短期负债276 亿，货币资金299 亿元，可覆盖短期负债。

    　　2019 年销售目标1500 亿，增速26%。公司2019 年计划新开工3000 万方，年末在建面积5500 万方，新增可售货值3200 亿元。2018 年公司实现开工面积2700 万方，同比增幅146%，竣工面积810 万方，在建面积3740 万方。

    　　维持增持评级，上调盈利预测。我们认为公司储备充足，受益于西南区域的房市热度，业绩结算将维持高增速，同时土储布局加大一二线城市的投资，随着2019 年一二线城市销售回暖，预期仍将保持较高销售增速。因此维持增持评级，上调盈利预测。预计公司2019-21 年归母净利润为56.1/73.7/93.1 亿元，同比增速44.3%/31.4%/26.4%（原预计公司2019-20 年归母净利润为38.2/52.5 亿元）。