蓝光发展(600466)2018年报点评：全国扩张步伐加快 物业第三方贡献度高

　　业绩加速上行，物业分拆上市，第三方贡献管理面积占比超55%2018 年营收308.21 亿元同比+25.53%；归母净利润22.24 亿元同比+62.91%。扣非加权平均净资产收益率19.32%，较2017 年提升6.83pc；拟每10 股派息2.6 元（含税），分红率35%，较2017 年提升19.4pc。物业板块嘉宝股份通过内生外延不断拓展，2018 年底管理面积约6063 万平方米同比+37.8%，第三方物业开发商贡献管理面积和收入占比提高（分别为55.78%和45.13%），独立性增强。嘉宝股份H 股上市已获证监会核准。

    　　全国均衡布局，华南区域销售放量，预收结算覆盖度高2018 年签约面积802 万方同比+31.63%；签约金额855 亿元同比+47.03%。从签约分布区域来看，华东和华中区域占比扩大，目前已接近成都水平，华南区域实现放量，同比增速达1253%，华东（107%）和北京（85%）增速居前。预收账款结算覆盖度上行至165%，较2017 年底提升38pc，预计公司未来结算有较强保障。

    　　拿地积极，开工强劲，可售资源有保障

    　　从计容建面来看，2018 年拿地强度140%，补库意愿明显。2019 年公司计划拿地总投资500 亿，继续保持补库强度。2018 年新开工1077 万平同比+102.86%，2019 年计划新开工1800 万平米同比+67%。公司拿地积极，新开工保持高强度，预计未来销售资源有保障。

    　　财务状况稳定，融资成本小幅提升

    　　截至2018 年末，公司资产负债率和扣预收资产负债率分别为82.04%和48.24%，较2017 年末上行2.04pc 和1.23pc。净负债率102.7%，现金短债比1.74，2018 年加权平均融资成本7.54%，较2017 年上行0.35pc。

    　　12 个月目标价8.98 元，维持“买入”评级

    　　公司扩张加快，拿地开工积极，预计未来销售资源有保障；预收结算覆盖度较高，预计未来结算有较强保障；嘉宝股份H 股上市有望快速扩张。

    　　上调公司2019-2020 年EPS 为1.12、1.69 元（原为1.11、1.68 元（最新股本摊薄）），引入2021 年预测EPS2.13 元，综合考虑给予2019 年8倍PE，下调12 个月目标价至8.98 元，维持“买入”评级。

    　　风险提示：三四线城市销售趋冷导致公司销售回款和毛利不及预期；嘉宝股份上市过程进度不及预期。