新城控股(601155)2018年年报点评：业绩靓丽 “住宅+商业”双轮驱动

事件：

    公司公布2018 年年报，实现营业收入541.33 亿元，同比增长33.6%；归母净利润104.91 亿元，同比增长74.0%；每10 股派发现金红利15 元（含税），分红比率为32.1%。

    点评：

    实现千亿房企到两千亿房企的跨越，销售增速位列十强房企第一；2019 年计划竣工量大幅增加，结算业绩有保障。2018 年公司合同销售金额约2210.98 亿元，同比增长74.8%，增速位列十强房企第一位。完成年初1800 亿销售目标的122.83%。销售金额合同销售面积1812.06 万方，同比增长95.2%，增速较上一年上升33.8 个百分点。公司在苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域的销售额均破百亿。公司预计2019 年全年销售目标为2700亿元，同比增长约20%。2019 年，公司计划竣工1881 万方，其中住宅1250 万方，较2018 年实际竣工980 万方接近2 倍（18年较17 年的实际竣工同比增长35%），因此我们预计2019 年公司的结算会有大幅增长。

    高盈利能力推动ROE 的提升。公司2018 年毛利率36.7%，同比提高1.1 个百分点；净利率22.6%，同比提高7.2 个百分点；公司2018 年归母净利率为19.4%，同比提高4.5 个百分点，在行业内属于较高水平。公司存货周转率为23.5%，资产周转率为16.4%，同比下降5.7 个百分点。公司权益乘数为10.8，主要是由于预售证款的大幅提升。权益乘数及利润率的提升使得公司获取行业内高水平的ROE，在2018 年度达34.4%，同比提升5.2 个百分点。

    融资规模持续扩张，财务杠杆水平保持稳定。公司2018 年有息负债规模继续扩大，总规模达到633.7 亿元，同比上升65.1%；有息负债率为19.2%，同比下降1.7 个百分点；资产负债率为84.6%，基本与去年水平基本持平。净负债率为35.3%，较去年下降28 个百分点，剔除预收账款（包括合同负债）后的资产负债率为48.7%，较去年下降9.5 个百分点。尽管融资规模大幅增长，但得益于公司净资产有质量的增加，使得负债率下降。

    商业综合体新增开业数位居全国第二，品牌影响力快速提升。2018 年公司新开业吾悦广场19 座，均实现满铺开业。全年平均出租率98.83%。实现租金及管理费收入21.16 亿元，同比增长107.44%，占总营业收入的3.9%，较去年上升1.4 个百分点，公司坚持精细化管理及服务，随着运营能力的增强，租金及管理费收入占比逐渐增大。截止2018 年底，公司已经在80 个城市实现了96 个商业综合体项目的布局，目前累计开业42 个，已开业面积共计390 万方，同比增长72.25%。预计2019 年将会有22 个项目新开业并投入运营，总收入超过40 亿元。

    盈利预测及投资建议：

    公司持续秉承“住宅+商业”的双轮驱动模式，保持商业业务条线的核心竞争力，全国化的商业布局也已逐步完善。此外稳健的拿地策略与融资成本的改善为公司未来发展提供空间，2018年年末ROE 达34.4%，持续占据行业领先地位。我们预计公司2019-2021 年营业收入分别为714.8 亿元、963.5 亿元、1283.7亿元，归母净利润分别为127.5 亿元、153.9 亿元、182.1 亿元，对应EPS 分别为5.65 元、6.82 元、8.07 元。考虑到公司基本面情况，参照可比公司PE 估值，给予公司7.2 倍PE，合理价值为40.68 元。维持“推荐”评级。

    风险提示：

    销售不及预期，地产行业政策调整超预期，商业地产扩张影响资金周转效率。