金融街(000402)动态跟踪简报:高毛利率和存量资产价值支撑利润

类别:公司 机构:光大证券股份有限公司 研究员:何缅南/王梦恺 日期:2019-03-11

销售结构变化,结转项目进度缓慢,但毛利率水平相对较高

    由于销售结构变化,2018 年公司结转进度较慢,2018 年前三季度实现营收86.90 亿元,同比下滑45.38%;但毛利率水平相对较高,前三季度毛利率较2017 年同期大幅提升17.5 个百分点至47.3%。

    优质存量物业稳健发展,公允价值重估将支撑利润水平

    澎湃新闻报道,近期外资加大对国内存量物业的收购力度。2018 年外资参与北京大宗物业收购金额为169 亿元,占比超三成(2017 年仅为2%);上海2018 外资收购存量物业金额占比从2017 的31%大幅提升至54%;国内优质存量物业的价值得到认可,公允价值重估将支撑公司的利润水平。

    公司通过项目改造增加出租面积、加强租约管理、完善增值服务等方式推动租赁板块经营稳步提升;2018 年前三季度,公司存量物业板块(租赁和经营)合计实现营收18.4 亿元,同比增长9%;实现息税前利润10.6亿元,同比增长10%;公司截止三季度末投资性房地产余额322.6 亿元,计划2020 年自持面积达到200 万平方米。

    项目拓展和融资扩张导致财务利息支出提升较快

    2018 前三季度,公司新增项目权益投资额129 亿元,新增权益建筑面积271 万平米,初步形成5 大城市群格局;同期新增债务融资提升明显,融资活动产生的现金流量净额为141.65 亿元(上年同期为-4.23 亿元),其中融资现金流入255.29 亿元,同比增长79.2%;前三季度公司财务费用同比增长32.28%。

    下调12 个月目标价至9.2 元,维持“增持”评级

    鉴于公司2018 年结算进度较慢导致营收增长乏力,融资放量导致财务利息支出扩张,我们下调公司2018-2020 三年EPS 为1.07 元、1.15 元、1.30 元(原为1.12、1.26、1.41 元),综合考虑给予2019 年8 倍PE 估值,下调12 个月目标价至9.2 元,维持“增持”评级。

    风险提示

    自持物业租金提升不及预期,项目销售情况不及预期。