房地产行业周报：超大城市外落户放宽 一二线城市二手房价回落

一手房：成交环比增速74.10%，同比增速307.99%（按面积）

    本周中泰跟踪的40 个大中城市一手房合计成交面积383.67 万方，环比增速74.10%，同比增速307.99%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为111.29%，143.22%，19.28%；同比增速分别为1165.24%，686.83%，112.46%。

    二手房：成交环比增速32.90%，同比增速405.40%（按面积）

    本周中泰跟踪的14 个大中城市二手房合计成交面积74.59 万方，环比增速32.90%，同比增速405.40%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为81.00%，18.02%，5.81%；同比增速分别为565.70%，400.78%，183.83%。

    库存：可售面积环比增速20.36%（按面积）

    本周中泰跟踪的15 个大中城市住宅可售面积合计5470.82 万方，环比增速20.36%，去化周期39.15 周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为50.76%，-1.26%，-0.97%。一线、二线、三线去化周期分别为46.65 周，31.50 周，39.63 周。

    10 个重点城市推盘分析（数据来源：中指）

    根据中指监测数据，（02 月11 日至02 月17 日）重点城市共开盘9个项目，合计推出房源1788 套，其中一线城市开盘543 套、占比30.37%；开盘项目平均去化率达到67%，其中二线城市平均去化率为60%。

    投资建议：本周市场方面，统计局发布了2019 年1 月份70 大中城市房价数据，其中一手房58 城上涨，二手房一二线城市普遍下调。一二手房价格的背离，是新房受限价影响，二手房以市场主导造成的差异所致，若后续无明显调控或信贷政策变化刺激，这一调整趋势或延续。政策方面，2 月22 日发改委发布的指导意见提出，要放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，我们认为这一举措旨在推动新型城镇化，让更多农村人口转为城市人口；同时，更为宽松的落户限制，让拥有较强竞争力城市的楼市，存持续回暖空间。地方层面，各地正处加紧制定“一城一策”空窗期。资金方面，自今年以来，行业融资端持续改善，龙头房企融资成本优势突显，19 年新发信用债利率普遍低于18 年发债利率水平。总体而言，政策与资金面均呈边际改善态势，而基本面依然处于探底阶段，为此推荐安全边际较高的行业龙头：万科、保利地产；同时推荐质地优良、弹性或更高的一线房企：新城控股、华夏幸福等。

    风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性大幅收紧。