中粮地产(000031)公告点评：重组取得重要进展 三重改善渐近

核心观点

    公司发布公告，发行股份收购大悦城地产并募集配套资金的交易事项已于2018 年12 月4 日获得证监会并购重组委员会审核无条件通过，重组取得重要进展，但仍需等待商务部对本次交易涉及的企业境外投资进行核准或备案。假设重组完成后，公司有望实现业务+融资成本+土地获取的三重改善。考虑到收购大悦城的交易仍具有一定不确定性，我们未在盈利预测中纳入资产重组的影响，维持2018-2020 年EPS 为0.66、0.77、0.90 元的盈利预测，维持“买入”评级。

    发行股份购买资产并募集配套资金的重组方案获证监会无条件通过

    根据公司公告，公司发行股份收购大悦城地产并募集配套资金的交易事项已于2018 年12 月4 日获得证监会并购重组委员会审核无条件通过，公司股票将于2018 年12 月5 日开市起复牌。

    144.47 亿元收购大悦城地产59.59%股份，募集配套资金用于项目建设

    根据交易报告书，公司将以6.84 元/股的价格向明毅发行21.12 亿股份，收购其持有的大悦城地产91.34 亿股份（占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数的59.59%），交易对价144.47 亿元。另外，公司拟采用询价方式向不超过10 名特定投资者发行不超过3.63 亿股份，募集不超过24.26 亿元，将用于大悦城地产旗下北京中粮置地广场和杭州大悦城项目的建设。对于上市房企而言，证监会批准发行股份募集配套资金并且用于项目建设，较为罕见。

    假设重组完成，公司或将实现业务+融资成本+土地获取三重改善

    公司是中粮集团旗下专注于住宅开发的百强房企，根据半年报，2018 上半年实现销售金额106.07 亿元，上半年末可售建面约740.74 万平。大悦城地产同样隶属中粮集团，是以“大悦城”城市综合体闻名的商业地产开发运营商，根据其半年报，2018 上半年旗下8 家已开业大悦城共实现租金收入12.40 亿元，同比增长6.6%；杭州大悦城已于8 月开业，另有西安、重庆大悦城仍在推进。假设收购完成：第一，公司将实现住宅+商业双轮驱动，有望提升竞争力；第二，有望降低融资成本（2017 年公司融资成本4.3%-8.5%，大悦城地产4.28%）；第三，土地获取能力有望进一步增强。

    重组取得重要进展，维持“买入”评级

    参考可比公司2018 年平均PE 8.58 倍（Wind 一致预期），考虑到公司未来可能同大悦城进行重组的预期以及业务协同优势，维持2018 年10-11倍PE 估值，维持目标价6.60-7.26 元，维持“买入”评级。

    风险提示：重组推进仍具有不确定性；一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低；一二线核心城市商业地产竞争激烈。