中华企业(600675)动态跟踪报告：64岁新中企 奋发再起航

优质资产完成注入，强强联合提升经营能力

    公司是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业，迄今为止已有约64 年的历史。2018 年4 月公司完成中星集团100%股权注入，获取约200 万方的优质开发项目，区域分布以上海市为主，还包括昆山、镇江、扬州、合肥、吉林等城市。本次注入项目盈利前景较好，强化了公司于上海核心区域的土地储备和资产质量，业务版图拓展至全国其他地区，有助于提升公司持续经营能力和抗风险水平；重组完成后公司成为上海地产集团旗下唯一的市场化房地产项目开发平台。

    拟与华润、平安强强联合，提升经营管理效率，资源互补协同效应明显

    公司拟通过非公开发行股份，引入华润置地（占比92%）、平安不动产（占比8%）作为战略投资者。与华润和平安强强联合，一方面有望引入华润置地先进的存量物业管理体系及市场化的运营机制，加速公司在上海区域稀缺资源的价值释放；另一方面后续或与平安旗下多个地产金融地产平台形成资源互补，进一步提升公司融资优势和长期发展潜力。

    资源优势逐步体现，2018 前三季度业绩大幅提升

    2018 年前三季度，公司归母净利润同比大幅增长272.42%，主要系结算项目增加、毛利率提升、以及投资收益增加；公司预计2018 年全年归母净利润约25-28 亿元，其中注入资产产生的净利润占比约80%，同时上海集团承诺2018-2020 年注入资产贡献扣非归母净利润合计不低于50.41 亿元；公司后续业绩增长的稳定性和持续性具有较强保障。

    12 个月目标价7.02 元，维持“买入”评级

    基于公司资产注入后充裕优质的土地储备、以及后续业绩释放较高的确定性，上调公司2018-2019 年预测归母净利润至26.43、30.63 亿元，并引入2020 年预测归母净利润约36.35 亿元，对应2018-2020 年EPS 分别为0.56、0.65、0.77 元。综合考虑给予公司2018 年12.5 倍PE 估值，12 个月目标价7.02 元，维持“买入”评级。

    风险提示

    公司重组进展不及预期；重组后经营管理能力提升不及预期；重点布局城市调控进一步加码，公司销售不及预期。