金融街(000402)中报点评:净负债率升高 拓展成效有待观察

类别:公司 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国 日期:2018-08-30

结算项目季度间不平衡,导致业绩下滑。2018 年上半年,公司实现营业收入66.3 亿元,同比下降33.7%;归母净利润8.6 亿元,同比下降18.5%;扣非归母净利润7.1 亿元,同比下降29.4%。基本每股收益0.29 元。营业收入下降的原因主要系房产开发项目结算存在季度间的不均衡性,加之受到行业调整影响,收入、利润同比有所下降。公司资产管理业务收入、利润均实现较好增长;在施项目稳步推进,工程进度顺利。

    非京沪项目结算占比增加。2018 年上半年,公司实现销售签约 92.2 亿元,同比增长11.5%。其中,商务地产项目8.1 亿元,住宅地产项目84.1 亿元。房地产业务毛利率显著提升12.49 个百分点至39.44%,房价上涨客观上带动公司结算盈利水平提升。从结算区域看,北京、上海等调控政策比较严厉的城市,占比下降至仅为24%,而惠州等调控相对比较温和城市的占比大幅提升。我们认为,公司上半年的高毛利水平很难维持,但是随着公司2017 年新进入武汉、成都、佛山、苏州等地的项目逐渐进入结算周期,公司毛利率下行的压力较小。

    优化资管体系,提升盈利能力。2018 年上半年,公司分别实现物业租赁和物业经营收入8.5 和3.1 亿元,同比增长13.3%和6.3%,资产管理业务合计实现息税前利润约 6.4 亿元,同比增长9%,各项经营指标均创同期历史新高。公司不断优化自持物业结构,未来租金和经营收入有稳健增长可期。我们认为,公司主要持有物业所在的金融街区域优质物业稀缺性强,替代效应弱,空置率低,租金上涨的持续性还是业绩的稳定性,都让人满意。

    公司经营性现金流仍将取决于未来市场运行态势,净负债率或长期偏高。业绩期内,公司在北京、天津、成都、武汉、重庆、廊坊、常熟、遵化等地获取12 个项目,权益投资额87.1 亿元,权益建筑面积176.3 万平米,成本比较合理。公司经净负债率提升至188.2%,经营性现金净流出约86.4亿元。我们认为,未来市场运行态势决定了公司的现金流,净负债率或长期处于偏高水平。

    风险提示。重点城市商品房销售下滑带来的销售回款速度放缓风险;限价导致公司毛利率下行风险。

    盈利预测及估值。公司房地产销售受所布局城市市场环境影响有所放缓,且目前来看经营仍较为进取。我们维持2018/19/20 年EPS 预测为1.12/1.24/1.41 元,给予NAV19.17 元/股,我们给予公司2018 年8 倍PE,对应9.92 元/股的目标价,维持“买入”的投资评级。