世联行(002285)首次覆盖:新房代销龙头 打造综合服务

类别:公司 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:贾亚童/韩笑 日期:2018-08-17

核心观点

    公司是我国新房代理销售龙头企业,近年来积极转型,互联网+业务、长租公寓和金融服务迅速发展,介入更多服务场景并提高场景变现能力,打通房地产开发策划、交易、交易后及资产运营服务全链条。首次覆盖,2018-2020 年预测EPS 0.58 元、0.75 元和0.98 元,予以“买入”评级。

    A 股首家房地产综合服务提供商,新股权激励计划重视风险把控

    公司作为A 股首家房地产综合服务提供商,标的具有稀缺性。公司2018年股票期权激励计划,以EBITDA 和经营现金流净额为业绩考核目标,体现公司在行业资金紧张背景下对于风险把控和稳健发展的重视。

    交易服务:一手房代理策划龙头,互联网+助力未来发展

    公司是我国新房代理销售业务龙头企业。受房地产调控不利影响,17 年营收和毛利增幅趋缓,但公司在业务规模和销售效率上仍具有明显优势。公司积极转型互联网+业务,通过与线下案场业务协同发展及营销模式升级,17 年实现互联网+业务营收、毛利同比增长61.8%和81.6%,对公司整体营收贡献提高5.5 个百分点。

    交易后服务:积极拓展房地产金融服务,打造房地产交易后服务体系

    公司积极拓展以小额贷款为核心产品的金融服务业务,17 年实现营收7.35亿元,同比增长62.2%,毛利率达到63.6%,带动公司整体业绩向好。公司还依托自身长租公寓业务需求和B 端开发商资源,积极拓展装修装饰、社区管家和数据服务,进入房地产交易后多个服务场景并提供更多增值服务。

    资产运营和管理:长租公寓发展势头强劲,存量市场业务值得期待

    公司长租公寓发展迅速,17 年底已签约10 万间、已开业3.5 万间、平均出租率达81%,是我国集中式长租公寓龙头企业,轻资产模式+多渠道融资有助于公司维持龙头地位和优势。公司旗下工商物业运营布局全国十余座一二线核心城市,资产证券化手段或将助推“世联空间”品牌实现2020年全国20 城、200 个项目和100 万平运营面积的目标。公司投资管理业务日渐成熟,若条件成熟,公司将力争发行国内第一单写字楼公募REITs。

    代理销售龙头+房地产综合服务,予以“买入”评级

    我们看好公司代理销售业务龙头优势及互联网+、金融服务及长租公寓等非代销业务持续较快增长,积极打造房地产全链条服务以形成更多盈利点和更高壁垒,2018-2020 年预测EPS 0.58 元、0.75 元和0.98 元。由于公司业务与房地产开发关联度较高,我们参考开发类房企估值并在A 股非开发类房地产可比公司18 年PE 估值中值18.51 倍基础上给予一定折价,给予公司18 年12.6-13.6 倍PE 估值,目标价7.31-7.89 元,首次覆盖,予以“买入”评级。

    风险提示:房地产销售受到调控政策影响不及预期;长租公寓投资规模和速度及出租率不及预期;小额贷款业务受到政策调整发展不及预期。