光明地产(600708)首次覆盖:背靠光明集团 开发业务稳健

类别:公司 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:贾亚童/韩笑 日期:2018-08-13

核心观点

    光明地产是光明集团旗下唯一房地产上市主体,也是集团重要业绩来源。我们认为房地产业务存在对接集团资源的潜在可能,有望获取优质土地,并通过加快周转实现业绩稳健增长。公司估值具备优势:绝对估值方面,股价相对RNAV 折价近50%;相对估值方面,PE 纵向历史对比、PEG 横向可比公司对比均处较低位置。我们预计公司2018-2020 年EPS 为0.83、0.92、1.05 元,目标价5.40–5.81 元。首次覆盖,给予“买入”评级。

    背靠光明集团,集团最主要的业绩来源

    公司于2015 年借壳上市,主营业务为房地产和物流两大业务板块,但发展重心是房地产业务,2017 年营收和毛利占比超过97%。控股股东光明集团直接及间接持有公司51.29%股权。公司2015-2017 年净利润分别占集团的27.46%、38.14%、59.93%,逐渐成为集团业绩的重要来源,是光明集团旗下支柱企业。

    开发业务加速周转释放业绩,存在对接集团资源的潜在可能

    公司2018 上半年新开工198.70 万平,同比大幅上涨204.24%。我们认为公司加速新开工是为了保障全年的销售推盘量,加速去化和回款,全年销售金额预计将超过250 亿元。据我们测算,公司2018 年一季度末可售货值约624 亿元,可以满足未来2 年的销售需求。为了进一步拓展可售资源,公司2017 下半年起加强拿地力度,2018 上半年新增房地产储备面积76.09万平,同比大增1187.48%。公司未来有望借助集团优势,在上海市城中村改造项目、崇明岛2000 亩土地开发、集团内部兄弟公司土地和仓储资源对接等方面寻求新的业务机会。

    绝对估值和相对估值均具备吸引力

    绝对估值方面,据我们测算,公司RNAV 为8.40 元,股价相对RNAV 折价接近50%。相对估值方面:纵向来看,公司当前PE(TTM)仅为3.83倍,处于2015 年9 月重组上市以来的最低水平。横向来看,我们选取中小房地产开发企业中,具备当地国资委背景、偏重开发业务的华发股份、上实发展、北京城建、华远地产作为可比公司,2018 年平均PE 为7.76倍,平均PEG 为0.85(Wind 一致预期)。而据我们测算,公司2018 年PE 仅为5.18 倍,PEG 为0.40,存在一定低估。

    开发业务稳增+估值具备优势,首次覆盖给予“买入”评级我们预计公司2018-2020 年归母净利润为18.45、20.40、23.49 亿元,EPS为0.83、0.92、1.05 元。参考可比公司2018 年7.76 倍的PE 估值,考虑到公司2018 年净利润同比预计略有下滑、2018-2020 年规模净利润增速预计略低于可比公司,我们给予公司一定折价,认为公司合理估值水平为6.5-7 倍,目标价5.40–5.81 元。首次覆盖,给予“买入”评级。

    风险提示:可售货值相对偏低;房地产销售可能受到调控政策、棚改贷款收紧的负面影响。