金陵饭店(601007)公司动态分析：优质酒店资产注入预期强化 酒店+白酒销售业务稳健向好

酒店回暖+租赁成熟+白酒销售回暖，公司17 年扣非后业绩低基数下大增374%：①酒店+白酒回暖，业绩触底反弹：17 年营业收入9.38 亿元（+12.4%），核心四部分构成：南京五星级金陵饭店（占比41%）+亚太商务楼租金（占比16%）+连锁酒店管理业务（占比9%）+酒店商品贸易（占比32%）。受益16 年低基数+自营与连锁酒店业务复苏+亚太商务楼租金突破盈亏平衡+白酒销售增长带动商贸业务明显回暖，17 年业绩回暖显著（扣非归母净利同增374%）；在剔除金陵置业地产确收带来的投资收益4012 万元影响后，扣非后归母净利依旧达到约5516 万元，同增206%；②控制人为江苏国资委，有望受益混改及国有资产整合：控股股东为金陵饭店集团（持股41.50%），为集团的酒店业务核心主体；实际控制人为江苏省国资委。③现金稳健+高股息率：17 年经营活动现金流净额为2.83 亿元，现金流稳健；17 年每股分红0.24 元，基于5 月18 日10.01 元的除权日股价下，股息率达2.4%。

    控股股东获省属13 家优质酒店和旅游资产注入，国改背景下整合至上市公司体内的预期再次强化：①获优势资产注入的预期再次强化：根据公告，控股股东金陵饭店集团于6 月7 日获江苏省委、省政府批准，将整合14 家江苏国信酒店集团等所属高星级酒店（包括6 家五星级酒店、5 家四星级酒店）。本次资源整合为江苏省委推进国企改革、优化资源配置的重要举措，集团公司将在本次整合后形成以上市公司金陵饭店为核心、旅游业态协同发展、不断扩大国内市场+拓展境外业务的发展格局，打造国际化酒店集团。考虑到江苏省政府在2014 年5 月和9 月就已先后印发文件，提出要提高国有资产的证券化水平，推动符合条件的国有企业集团实现整体上市或核心资产上市，且上市公司为本次资产被注入方的酒店业务核心主体，未来优质酒店及旅游资产注入的预期被再次强化。②员工持股有望在子公司率先落实，形成利益绑定：根据江苏省在17 年6 月下发文件，公司的子公司金陵酒店管理成为了江苏省首批10 家国企员工持股的试点企业，并计划在2018 年年底前完成试点工作，并按照“员工持股总量原则上不高于公司总股本的30%，单一员工持股比例原则上不高于公司总股本的1%”的国家意见开展工作。若持股计划落地，有望为充分调动公司酒店管理业务的员工积极性，形成利益绑定。

    南京星级酒店景气持续+全国星级酒店RevPAR 回暖，18 年自营酒店与酒店管理业务业绩预计稳步提升：①自营的金陵饭店业绩持续向好：公司的自营酒店为南京金陵饭店，17 年受益南京的五星级酒店行业回暖（17 年Q2-Q3 的RevPAR 分别+11.76%和17.29%），二期的新金陵饭店（亚太写字楼客房）平均出租率增至81%/+4.6pcts，实现净利润3377万元，相比16 年的329 万元实现大幅增长。考虑到公司的金陵饭店地处南京市核心地段，稀缺性好，未来在宏观经济平稳下，公司的自营酒店有望在提价下释放高弹性业绩；②星级酒店回暖+旗下酒店数增长，酒店管理业务持续向好：子公司金陵酒店管理公司（持股63.7%）旗下的连锁酒店数在17 年中旬达133 家（五星酒店119 家，四星级14家，16H1 为128 家），遍布全国16 省74 市，管理规模位居“全球酒店集团50 强”中的第41 位，17 年净利润1751 万元/+12.40%。根据中国饭店业协会的数据，全国样本星级酒店的RevPAR 在17 年5 月起至18 年Q1 同比持续正增长，我们预计公司的酒店管理业务未来有望在酒店数量增加+连锁酒店业绩向好下持续增厚业绩。

    亚太商务楼出租率良好+中高端酒类销售增长，公司非酒店业务收入稳健向好：①高出租率强化租金提升预期，刚性成本下业绩弹性大：公司在17 年积极培育优质客户+完善物业管理，旗下的亚太楼写字楼在16-17 年出租率分别高达96.5%和97.6%，近60 家世界五百强、跨国公司和总部企业进驻，业内领先的高出租率为后续租金提升打下坚实基础。②受益中高端酒类回暖，孙公司苏糖糖酒销售向好：公司商贸业务以孙公司苏糖糖酒为核心（公间接持股46.98%），主业为中外名酒、饮料、食糖等商品的经销业务，为江苏省中高档酒类的销售龙头。17 年受益白酒回暖+内部治理优化，实现净利1209 万元（16 年仅54万元），预计18 年在中高端白酒销量持续旺盛下，业绩预计持续向好。

    投资建议：买入-A 投资评级。我们预计公司2018-2020 年的收入增速分别为10.3%、9.0%、7.7%，净利润增速分别为-13.0%、5.0%、11.3%；成长稳健且具备一定资产注入预期，给予一定估值溢价，6个月目标价13.35 元，对应18 年PE 为44.5x。

    风险提示：资源整合不及预期，星级酒店竞争加剧，商旅住宿需求不及预期。