物业服务行业动态研究报告：行业逻辑持续验证 关注近期事件催化行情

投资要点：

    大行业、小龙头，市场集中度提升逻辑持续验证。物业服务属于房地产后市场，市场空间达万亿，市场集中度远低于上游地产开发商。龙头企业在规模扩张中顺应行业发展趋势，在市场份额提升和业绩增速上优势显现，龙头物管企业享受行业增长和市场集中度提升双重红利的逻辑再次得到验证。根据中指研究院最新发布的《2018 中国物业服务百强企业研究报告》，1）百强物业管理面积市场份额32.4%，较2016 年提升3 个百分点，TOP10 物业管理面积市场份额11.1%，较去年提升0.88 个百分点。2）百强物业2017年营收、净利润均值分别同比增长18.2%、25.2%。

    刚需消费+现金流状况良好，轻资产模式增强板块吸引力。1）物业管理为为业主生活、工作等服务的刚性消费需求，尤其是占比最多的住宅社区物业管理为To C 端收费模式。据中指研究院数据统计，2017 年百强物业平均物业费收缴率为94%、续约率为98%，表明百强物业的项目稳定性和基础物业管理服务业务现金流的可持续性良好。2）物业管理为轻资产运营模式，单纯经营上一般无较大资本开支和折旧摊销。龙头物业管理公司多年经营积累大量资金，一般无需通过债务融资维持运营，充足的资金储备也成为相关公司在业务拓展和外延扩张的有力保障。

    龙头公司项目储备充裕，未来3-4 年内生增长相对确定。由于物业管理费相对稳定，物管项目的获取为其成长动力，内生增长渠道主要来自于上游房地产开发增量项目（关联开发商集团、第三方委托）和存量二手替代，从主要龙头公司新增项目结构来看，前者为当前内生增长主要途径。对于新盘的委托而言，合同的签订到交付业主（物业公司开始To C 收费）有3-4 年转化期，从而形成了储备合同面积。根据相关公司公告，绿城服务、彩生活、碧桂园服务截止2017年底储备面积分别为1.5 亿平米、1.28 亿平米、2.067 亿平米。

    行业加速资本化，龙头碧桂园服务登陆港股事件有望成为板块行情催化剂。碧桂园服务公告将于6 月19 日在港股上市，公司为碧桂园地产旗下物业分拆上市，在中指研究院百强物业综合实力中排名前三。公司从事物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务，业务范围涉及全国28 个省、240 多个城市，截止2017 年底收费管理面积1.228 亿平米，合同总面积约3.295 亿平米。公司2017 年营收、净利润分别为人民币31.2 亿元、4.0 亿元，2014-2017CAGR 分别为37%、35%。碧桂园服务上市后，将成为第9 家上市物管公司（港股8 家、A 股1 家），公司招股书披露数据亦验证龙头企业高增长逻辑，有望成为近期板块行情催化剂。

    港股通考察在即，建议重点关注低估值、高成长，本次港股通入选预期较大的物业管理公司。截止本报告日共有7 家物管公司在港股上市，其中绿城服务、中海物业为港股通标的，受南下资金追捧，截止2018/06/09，绿城服务港股通资金占比7.26%。本次港股通考察期为2017/07/01 至2018/06/30，根据Wind 数据计算，彩生活2017/07/01-2018/05/31 间平均月末市值为63.8 亿港元，雅生活服务上市以来平均月末市值为162 亿港元，按照调整规则入选港股通标的可能性较大，建议投资者重点关注。

    投资建议和重点推荐个股 物业服务行业当前处于企业加速扩张和市场集中度提升期，我们看好行业的中长期逻辑不变，龙头企业将继续享受双重红利，优质公司扩张能力、盈利能力和创新能力已经显现，马太效应将推动行业集中度持续提升，给予行业推荐评级。长期看好绿城服务、碧桂园服务，尤其是具备估值优势的彩生活、中海物业、雅生活服务，同时看好南都物业率先登陆A 股的先发优势和潜在成长空间。中短期建议关注碧桂园服务上市和相关标的纳入港股通预期的事件性驱动行情，推荐关注彩生活、雅生活服务。

    风险提示：1）上游房地产周期风险；2）人力成本上涨风险；3）推荐公司业绩不达预期风险；4）相关公司入选港股通不确定性风险；5）股票市场波动风险。