东百集团(600693)深度报告：新零售基础设施提供者

东百集团的前身是1957 年成立的福州市东街口百货大楼，1993 年在上交所挂牌上市，1997 年东百集团正式成立。经过60 年的成长变革，东百集团由单一的百货零售商发展为集商贸、地产、酒店管理、广告信息等多业态为一体的大型商业集团。公司经营重心从零售到商业地产再到如今的物流地产，其商业基础设施运营的核心本质不变。

    转型物流地产新蓝海，实现新增长。物流地产由于需求增量及高回报率引起各界资本关注。东百致力成为以长三角、珠三角、京津冀核心城市群为基础，以华中、西南、西北重要节点城市为支撑，以新兴仓储物流城市为补充的现代化物流资产运营商。东百在布局物流产业方面是借力地产大股东拿地，组建优质专业团队运营，并控股子公司专注物流仓储地产的开发。

    零售业务全面梳理，重装待发。公司目前共拥有6 家门店，其中5 家门店布局福州，1 家门店扎根厦门，自有物业面积约10.2 万平方米，充分受益行业回暖，东百中心B 馆、C 馆逐步开业增厚业绩。未来随着福安东百广场及兰州国际商贸中心的竣工，自有物业面积将进一步提升，有望为公司带来更高的安全边际。

    商业地产方面，持续贡献业绩。2017 年公司商业地产收入总额18.71 亿，同比增长51.21%，占总营收比近50%。公司在兰州和福安两个三、四线城市展开了商业地产开发业务，创造局部竞争优势。另外，项目待售存量尚未出尽，随着预售面积陆续结转和存量去化，将持续带来业绩增长。

    投资建议。公司物流地产业务经过两年培育进入业绩收获期，未来作为经营重心将进一步高速发展。零售行业受益行业回暖及门店调整到位，预计今年收入、利润都会有较快增长。商业地产部分两个项目存量尚未出尽，预计公司2018/2019 年实现净利润4.05 亿/4.53 亿，对应PE 为14.0x/12.5x，首次覆盖给予“强烈推荐-A”评级。

    风险提示：行业复苏缓慢，地产市场持续波动，地产项目进展不及预期。