金融街(000402)跟踪报告:积极扩张完善布局 自持物业稳健增长

类别:公司 机构:光大证券股份有限公司 研究员:陈浩武 日期:2018-05-11

2017 年结算增长靓眼,2018 年Q1 毛利率提升明显

    2017 年,公司结算收入增长靓眼(+28.5%),受少数股东损益增加拖累,归母净利润增速为7.2%。2018 年一季度,营收、归母净利润增速分别下降至-34.7%、1.8%;期末预收账款余额93.9 亿元,较2017 年同期下降48.5%,后续业绩保障力度有所下滑。盈利水平方面,项目结算结构性因素推动季度毛利率大幅提升14.2 个百分点。

    调控致2017 年销售下滑,2018 年计划新开工大幅增加

    由于重点布局城市楼市调控严格,2017 年公司实现销售签约额235.7亿元,同比减少14.7%。基于核心城市调控延续的判断,2018 年销售或较难实现大幅提升。然而值得注意的是,2018 年公司计划新开工量较2017年实际开工额大幅增加190%,预计可为2019 年销售放量提供充足货源。

    积极扩充土储,优化区域布局

    2017 年公司明确了深耕五大城市群中心城市、拓展周边卫星城的新战略,择机进入武汉、成都、苏州、佛山、廊坊5 城,进一步完善区域布局。

    全年共获取18 个项目,权益投资额超过247 亿元。2018 年,公司将继续保持积极的投资态度,计划实现全年权益投资额280 亿元。

    自持物业稳步增长,管理能力持续提升

    2018 年一季度公司自持物业板块营业收入、息税前利润分别同比增长11%、15%,边际利润率进一步提升至75%,显示运营管理能力持续增强。

    净负债率上行,然而短期偿债压力较小,融资成本维持较低水平

    积极扩张叠加回款下降,2018 年一季度末净负债率提升25.6 个百分点至176.4%;期末货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)比例约1.7 倍;2018 年3 月新发行33 亿元中期票据,票面利率为5.06%、5.28%;

    12 个月目标价10.08 元,维持“增持”评级考虑到公司预收账款下滑以及重点城市调控延续,我们小幅下调2018/2019/2020 年EPS至1.12/1.26/1.41 元。综合考虑给予相对估值2018年9 倍PE,12 个月目标价10.08 元,维持“增持”评级。

    风险提示

    热点城市调控加码导致销售不及预期;项目结算毛利水平低于预期;自持物业招商及租赁情况不及预期。