中洲控股(000042)年报及季报点评：业绩释放 激励并行

公司发布2017 年年报和2018 年一季报，2017 年实现营业收入86.54 亿元，归母净利润6.15 亿元，分别同比增长6.63%和136.2%，EPS0.93 元；2018 年一季度营业收入15.23 亿元，归母净利润2.66亿元，分别同比增长39%和929.8%。

    销售遍地开花，业绩持续释放：2017 年公司业绩大幅增长的原因在于：1、去年低基数，而今年结算量价齐升，毛利率较2016 年提升约7 个百分点至36.28%；2、报告期内因出售联营公司部分股权投资收益、联营公司权益法核算的投资收益同比增长2689.72%。随着二季度公司成都锦城湖岸一期项目、青岛半岛城邦一期洋房别墅项目的竣工交付，加上一季度惠州天御花园C2项目的竣工入伙，上半年公司净利润有望增长220%-270%。2017年公司实现销售额144.91 亿元，同比增长37%。销售主要由成都、惠州、上海、青岛四城贡献。2018 年公司提出销售目标167 亿元，较2017 年实际销售金额增长15%。

    补货力度加大，资金压力提升：2017 年公司明显加大拿地力度，首进重庆和佛山，新增计容面积163.84 万平，同比增长218%。

    除公开市场招拍挂外，公司充分享受集团大股东资源优势，通过收购和受托管理等方式获取部分优质资产，如深圳上沙项目和宝城26 区二期项目。我们认为，集团大股东旗下在深圳拥有丰富旧改资源，公司在这方面资源潜力的提升值得期待。由于公司2017 年加大项目投资力度，净负债率和短债压力亦随之大幅增加。随着公司22 亿中票发行获准注册，未来在为扩张带来资金保障的同时，将有利于优化公司债务结构。

    探索“房地产+金融”模式，股权激励与项目跟投齐头并进：公司继续探索“房地产+金融”业务模式，参与发起设立房地产基金中保盈科和西藏松轩，并已在项目获取上取得实质进展。激励机制方面，公司2018 年3 月公告股权激励计划草案，激励股份数约占公司股本总额的3.01%。此外，目前已有7 个项目实行跟投。随着公司激励机制的逐步完善，有助于实现管理层和员工与公司利益的绑定，助推公司业绩提升。

    盈利预测与投资评级：我们预计公司2018 年、2019 年EPS 分别为1.52 元、2.18 元，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产调控政策延续、结算速度不及预期。